【直播】:时代大作 领航盛启 领航城·领誉媒体品鉴会

来源:开发商 2018-08-08 11:23

[摘要] 8月9日,领航城·领誉将举办媒体品鉴会,届时房天下将会为您带来精彩的直播。

领航城是依托空港新城发展规划而崛起的门户新城,也是面向中国乃至 的多功能大型综合体,项目扼守粤港澳大湾区脊梁,位处前海大空港腹地,不仅享“空前”板块的双重红利,更拥有海陆空轨四维立体化交通体系和丰富的产业及生活配套。

领航城·领誉位踞百万大城中轴之心,北侧 狮子山天然氧吧,还可以享受周边西湾公园、平峦山森林公园、铁仔山郊野公园等绿意生活,入则享一方宁静,出则悦大城繁华。

8月9日,领航城·领誉将举办媒体品鉴会,届时房天下将会为您带来精彩的直播。

活动时间:14:00-16:50

活动地点:万豪酒店二楼宴会厅

活动流程:

14:00-14:30       迎宾签到环节(嘉宾、客户车辆停放酒店地下停车场)

14:33-14:35       倒计时

14:35-14:40       视频互动秀

14:40-14:45       主持人出场,介绍活动的主要信息及嘉宾

14:45-14:50       领航城样板房项目VCR播放或领航城领誉影视片播放

14:50-15:00       领航城项目推介 (详细介绍项目的建筑规划,区位优势等)

15:00-15:05       主持人介绍此次领航城地产投资发展论坛高峰论坛的主题信息

15:05-15:10       特邀主持人王世泰老师上台

15:10-15:50       邓志旺博士主题演讲

15:50-16:50       地产专家沙龙

16:50             嘉宾合影、活动结束

直播开始:

房天下君以及抵达本次活动的现场,前海万豪酒店

茶歇区

已有嘉宾陆续到场,大咖云集,注定是一场思想和视觉的盛宴

活动主会场

主持人:活动即将开始

主持人登场宣布活动正式开始

 主持人:下面我宣布“时代大作、领航盛启——领航城·领誉媒体品鉴会”正式开始。
    接下来请各位亲爱的来宾把您的目光集中在舞台上,共同欣赏一段美妙奇幻的视频舞蹈互动秀。

美轮美奂的视频舞蹈秀

主持人:谢谢美丽的舞蹈演员给我们带来的精彩表演。
    尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们,女士们、先生们,大家下午好!欢迎大家来到“时代大作、领航盛启——领航城·领誉媒体品鉴会”现场。
    不知道各位有没有发现,在我们今天所在前海万豪酒店的外面是波光粼粼的海面和众多的高楼大厦,前海的发展也是深圳发展速度的一个缩影,前海的发展也见证着深圳的一个无比巨大的大作。今天的大作就是领航城·领誉。今天在我们的现场我们即将见到的就是空前盛世、百万大城的领航城的收官之作领誉。
    深圳可以说是寸土寸金,在每位地产界人的心中都有这样一个标杆作品,就是领誉。为什么说是标杆作品呢?我相信大家对领航城·领誉有所了解的就知道,它即将面世,它有一个特点,就是大字。大社区、大配套,还有大户型,所以我认为在寸土寸金的深圳,这样的大户型应该说是非常罕见和非常稀缺的。在近日领航城·领誉也即将开盘,我们今天想借助媒体品鉴会,邀请地产界的8位意见领袖共同和大家分享在粤港澳大湾区的时代背景下,地处于双核心地带,也就是在空前板块的领航城·领誉的收官之作,它的特色和魅力,让我们今天在品鉴会一同见证。
    首先请允许柯静介绍地产界的8位意见领袖,他们分别是:
    老生阿泰、知名城市学者、资深地产评论家、博鳌房地产论坛对话主持人、国内首部微信日记《掌上流年》著作人王世泰老师;
    邓志旺视角 深圳主义创始人、复旦大学房地产经济博士,深圳市经济学会副会长,深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员,深职院房地产研究所所长邓志旺博士;
    珠三角楼市知名研究员,房地产营销专家,独立创办深圳市深晚一兵文化传播有限公司,临深楼市"三环理论"创始人深晚一兵老师;
    地产事故汇、房掌柜集团总编辑、地产知名意见领袖,资深媒体人刘晓云老师;
    国家建设部、人事部首批房地产经纪资格证书获得者;资深房地产评论人、房地产营销策划专家地产凝眸老师;
    深圳知名意见领袖,旧改专家弓鸣老师;
    深圳琅琊(langya)榜十大专家图腾镜老师;
    曲线买房 曲线买房创始人,资深媒体人曲广宁老师。
    同时今天我们的现场也来了非常多的媒体朋友,他们分别是:房掌柜、深圳房地产信息网、新浪乐居、房天下、搜狐焦点、网易、安居客、深圳新闻网、大粤网、深圳特区报、南方都市报、晶报、深圳晚报、都市频道《都市地产》、财经频道、天威《房不剩房》、DV创客、深圳壹地产、买房之前、新浪微博房产、淘房志。

高朋满座,大咖云集

对标时代门户打造的领航城总占地约55万平,建面约130万平,是深圳"空前片区"难能一见的百万大城,是涵盖高端住宅、商业、人文教育、酒店、公寓、创意产业园等多项复合城市功能为一体的现代都会生活圈。而粤港澳大湾区规划出台在即,"空前"片区价值也正处于大爆发时期!未来,正在眼前,正在"空前"片区,接下来我们就通过一段精彩的项目影视片,来共同了解处于空前片区双核心地带的领航城领誉,共同领略属于她的独特魅力。请看大屏幕。

领航城样板房项目VCR播放或领航城领誉影视片播放

主持人:简短的视频,相信大家对领航城·领誉有了初步的了解,我们的百万大城领誉在“空前”板块的双核心区域,犹如一个巨鲸腾空而起。
    下面有请领航城项目经理刘建辉先生为我们解读领航城·领誉。

 

刘建辉:各位尊敬的来宾、各位尊敬的朋友们,大家下午好!非常感谢大家于百忙之中莅临领航城·领誉媒体品鉴会,我代表领航城项目组表示衷心的感谢。我是领航城五期领誉项目经理刘建辉,接下来由我给大家带来领航城五期领誉的项目介绍。
    “大时代·百万城·大家之作”是领航城·领誉的项目标签,它也是由深圳机场地产在航空城片区打造的又一精品力作。
    一个湾区造就一个时代,让我们一起顺势粤港澳大湾区,迎接这个时代最好的机遇。
    领航城·领誉作为领航城百万大城的收官之作,是时代典藏的珍品,也是这个时代的巨献。
    今天我通过几个维度给大家介绍这个项目,首先是我们这个区域未来的价值,从区位图上大家可以看到,领航城项目是处于大空港和大前海双核的板块,可以讲未来这个地方的发展潜力是无限的,而这个地方通过两个大的价值板块,未来将会有无限的想象力,同时我们也是目前整个“空前”板块当中唯一在售的最大型的、配套最齐全的大型综合体项目。
    领航城处于非常便捷的立体交通的网络,从图上可以看到,广深沿江高速、宝安大道、107国道以及福永机场码头都在项目附近,可以讲住在领航城可以让你快速到达世界各地,非常便捷。
    受惠于粤港澳大湾区的战略腾飞和“空前”板块价值逐步兑现,领航城的价值将会被持续刷新。
    再看我们项目的整体配套价值。从这个图上可以看到,领航城项目是一座总占地达到55万平方,建面达到130万平米的大型综合体。当然综合体在市场上大家看到过很多,但是整个领航城是汇聚了包括高端住宅、高端购物中心、人文教育、商务公寓、创意产业园等于一体的全方位综合体项目。

刘建辉:为了解决整个片区商业配套以及各个功能上的升级,机场地产也是在项目的四期打造了大型的购物中心,包括有12万平米的购物商场,现在博纳影院也已经签约进入,未来相信会为整个片区注入非常大以及非常齐全的商业配套,使居住在领航城的业主们享受到非常完善的商业设施。
    项目的六期引入了希尔顿逸林酒店。希尔顿酒店对选址是非常严格的,也正是看好了航空城这个得天独厚的位置,所以落户在这边。未来整个酒店的配套包括涵盖有300间客房,以及大堂、会议中心、中餐厅、泳池、健身设施等一系列、多元化的服务配套,将来将会为航空城的商旅客户提供到宾至如归的舒适体验。
    领航城同时也是拥有全方位、非常健康以及生态的生活环境,周边拥有很多的生态型的山水资源,包括铁仔山公园、狮子山公园,以及西湾红树林公园,居住在这里有很好的居住环境和空气环境。
    我们也考虑到居住在这里业主的小孩的成长,我们打造了三所幼儿园(6班、9班以及12班),让他们从小赢在起跑线上,也免去了父母的后顾之忧。

刘建辉:接下来介绍一下项目的核心价值。通过这个图可以看到,领航城·领誉是处于我们这座百万大城的中轴线上,整个位置是属于这座城的一个核心区域,居住环境是非常好的。从整个建筑布局上,大家通过这个图可以看到,我们是由10栋板楼结构构造而成,保证整个居住社区的舒适性,而且我们整个项目规划的是全大面积的住区,纯粹性非常好。俗话说得好,千金买房、万金买邻,居住在领航城可以让你拥有不一样的生活品质。
    从建筑板楼上的设计,现在市场上3.0的容积率是非常少的,现在常规的已经超过4.5,甚至到7以上,领航城只有3.0的容积率,让每位业主住进来可以看到,首先是非常低的密度,第二是非常大的楼间距。第三,项目的整体基本上是两梯两户的布局,居住在这里非常舒适。
    在外立面的设计上,我们采用蓝灰色调的配比,我们大量采用了现代的干挂陶板的工艺,这也是目前深圳市场上较为少有的,在豪宅上才用的工艺,可以保证建筑的质感和美感。领航城分为南北两区,两个大门遥相呼应。
    我们所有的入户大堂采用的都是双大堂的设计,不仅入户有很华丽的空间,我们的地库也是利用建筑带来的优势,把自然光导入到车库当中,使整个车库也是拥有非常好的光线。当然为业主也营造出非常好的生活空间。小区本身带有5.5万平米的岭南风情的园林,整个小区一年四季都有非常漂亮的花、树、草,真正营造夏有凉、冬有景、四季有花,不管是老人还是小孩,居住在这里面都有非常好的生活空间。
    为了呈现五期更高的品质,我们在这一期是精装交付的,我们给客户的都是高品质的产品,包括德国的高仪水龙头、花洒,以及日本大金的中央空调,我们除了阳台和洗手间没有,包括每个厨房、房间都送风到位,拥有非常好的配套。还有美国史密斯的热水器、德国的厨具三件套,以及在小的细节方面我们也是考虑得非常到位的,包括德国的卡德维浴缸、贝克巴斯的厨余粉碎机等等,通过这些产品给业主非常好的生活。
    领航城五期是市场上少有的大户住区,居住的舒适度是非常高的,基本上我们的胡星斗能做到纯南向、南北通透,超大阳台,带独立的绿化玄关。
    我们的产品设计主要有三种,大家现在看到的是178平方米的楼王单位,带有双套间的设计,在整个小区的园林中轴线上,动静分区,通风采光非常漂亮。
    另外一个是156平米的,这是我们主打的明星产品,整个产品以及格局可以说从洗手间、厨房、客厅,做到全明的格局,空间非常漂亮。
    还有一个户型也是市场上目前换房置业的首选单位,就是131平米的大四房,领航城·领誉呈现的都是全大四房的格局,目前我们的样板房已经开放,欢迎各位朋友有时间来到领航城·领誉参观。
    这个百万大城已经成熟了,非常值得大家如玺珍藏。

主持人:谢谢刘经理给我们带来如此详尽而深刻的解读,相信领航城·领誉的魅力值得大家继续深入去发掘。
    今天既然是媒体品鉴会,接下来柯静要邀请一位重量级的重磅嘉宾上场,今天的开场柯静只是起到一个抛砖引玉的作用,接下来我们要请来的嘉宾,不仅在柯静的心中,我相信在很多地产人的心中,都是地产界的文学泰斗,他到底是谁呢?让我们用雷鸣般的掌声有请出王世泰先生,接下来的环节交给王老师主持。

资深地产评论家、博鳌房地产论坛对话主持人、国内首部微信日记《掌上流年》著作人王世泰

王世泰:跟柯静的颜值相比,她是天,我是地,我今天能来参加这个活动,很大一部分的原因就是冲着有柯静在主持。如果我没有记错的话,7月6号,领航城搞了一次很大的活动,媒体界的朋友、地产大咖,还有很多的研究人士都到场了,包括宋丁教授都做了非常精彩的演讲,当时主办方说,王某某,你如果来,可以给到你一个名额。但是非常不巧,我因为出差去了另外一个城市,参加一个跨界活动,所以我心中留着很多的遗憾,也留着很多的向往,就像今天领航城的VCR中间有一句话“被仰望将是我们的代名词”,其实我一直是在仰望领航城。
    领航城有130万平方米的建筑,这是大的社区、大的空间,还有大的户型、大的干线交通、大的利好资源,很多的大,这是大家之作。我没有能参加那次大的活动,说实话,我真的亏待了自己,也对不起大家。今天我来其实是来补课的,我来迟了,我向大家鞠一躬。
    你们都不知道,我今天来到现场是多么的困难,我听说有第二次活动,我就向主办方申请,我上次缺课了,这次能不能让我补回课。主办方有一位美女说,你算了吧,第一次没来,我们领航城·领誉的亮相是要求很高的,来这里的人除了要有学识,要有见解,颜值还要高,年纪还要轻,你说你符合几条?我一想很糟糕,这怎么办呢?所以我就悄悄地给她发了一条微信,“能不能让我上去把我这份歉疚和感到迟到的心情做一个表达”。再一个就像我刚才说的,我听说今天的主持人是你们的一位美女,而这位美女我见过,我觉得她的主持风格非常清新和可喜,今天现场我也在不同场合看到了很多的主持人,可以说大家各有千秋,但是我觉得今天能为领航城·领誉的出现来主持的,分量一定要足,因为是大家之作。

王世泰:我今天来是跑龙套的,我特别欣赏今天的标题——时代大作。我们的居住是跟时代有关系的,我们今天讲领航城的很多大,我觉得很多大咖是要来解读它的大的。但是我现在想的是什么?什么时代有什么时代的人居大作。大家都知道,当我们人类的祖先才开始知道要躲避禽兽蛇虫的侵袭,要有一个安全居所的时候,是谁?有巢氏。庄子也好,韩非子也好,上面都有这样的记载。所以说在我们人类的祖先当中,除了有神农氏给我们种五谷,给我们尝百草,有燧人氏给我们发现了火的利用,更有有巢氏为我们在那个蛮荒时代、原始时代、蒙昧时代给了人居最初的大作。随着文明的发展,可能是渔利的时代,可能是农耕的时代,我们有了木、竹、石、泥来构造我们的房子,可能是在山里挖一个洞,可能是一个竹楼,再到后来可能是福建的围屋等等,各种居住的形态,随着文明的发展,不断呈现出来代表了这个时代文明水准的大作。
    再到后来,因为人类的工业革命,我们有了钢铁,有了蒸汽机的发明,然后有了电能的使用,所以说我们才有了高楼大厦,我们才有了洋房别墅,才有了电梯等等。这种时代的大作又呈现了不同的风采。
    当然我们现在可以说,比尔·盖茨住的什么房子?比尔·盖茨的房子也是一个大作,他一定是诞生在互联网时代,你到了他家以后,你从水下进去,你进去了以后,主人就知道你的体温多少,你的呼吸的快慢,你喜欢什么饮料等等。这是互联网时代所带来的。

王世泰:我来理解今天的标题“时代大作”,一定是我们深圳这座年轻的城市跨入了世界前沿城市的行列,而且在粤港澳大湾区的规划即将落地的时候,大前海、大空港成为一个非常火热的口号的时候,我们这座大作才呈现出不同的内涵和不同的风采。当然大家可能要说,你说我们现在是什么时代不要紧,但是我们可能说,世界变了,粤港澳大湾区将出现的时候,我们对标的是纽约湾、东京湾、旧金山湾,在这样的时代背景下,我们这个大作承担了什么样的人居的功能?可能有人说,你太扯了,我们要靠近一点讲,最近楼市一直不断地调控,7·31的新政出来以后,无论是人居、置业,还是投资,我们应该把着眼点放在哪里?我一万个说不好,但是我为什么有信心拿起这个话筒?我一定是找到了能说得好的人,他就是刚才美女主持所介绍的,深圳经济学会的副会长、深圳高职院房地产研究所所长,我心中一直很敬重、我一直仰望的邓志旺博士,掌声欢迎。

邓志旺博士主题演讲《房地产重新回归品质时代》

邓志旺:各位尊敬的媒体朋友,今天非常高兴能参加领航城的活动,刚才王老师很谦虚,他说是来补课的,但是我感觉他是来给我们上课的,寥寥几言就把人类居住的历史做了一个介绍。我今天来既不是讲前海的,也不是讲粤港澳大湾区的,我讲一个对房地产来说非常重要的主题,但是这么多年大家都忽略的问题,就是房地产的品质问题。所以今天的主题叫“房地产重新回归品质时代”。为什么叫重新回归呢?因为我们过去走了一些弯路,现在有这么一个契机,让我们有可能重新回到房地产的品质时代。
    7月31号的时候,深圳发布了7·31调控新政,那一天我在香港,下午五六点钟的时候,好多媒体朋友给我打电话,我当时的感觉就是新政要出来了,这个新政出来以后,很多媒体感到比较悲观,说是不是房地产没有机会了,是不是要全面打击房地产了。我的理解不是这样的,我请大家一起来看这两组数据。

邓志旺:第一组数据是左边的数据,上半年深圳GDP的数据已经公布了,今年上半年深圳的经济增长速度是8%。从1980年深圳设市以来,今年上半年是第二低的一年,最低的一年是2009年,我们低到了5.3%,其它的年份都是高于8%的,包括2017年上半年也是8.8%,今年相比2017年下降了接近1%,对深圳来说意味着什么呢?差不多少了200亿。而且这才是贸易战刚刚开始,我们深圳的经济就出现了下滑。当然官方不是这么说的,官方的描述是说,深圳的经济运行平稳,但是我们的理解是出现了下滑。
    第二个数据是出口,上半年出口增速负1.7%。去年上半年我们是增长6.1%,相比去年是8%的下降。深圳的出口在全国是数一数二的,出口对深圳的经济是非常关键的,但是我们的出口也出现了明显的下滑,而且是负的增长。
    这两个数据对比就使我想到,以前每次经济出现下滑的时候,我们都会看到国家政策对房地产调控放松,然后带来房地产的新的繁荣。但是目前我们看到这个调控政策之前,国土部门提到了一点,这个政策不会拖深圳经济的后腿,它已经考虑到了这个政策可能对深圳经济的负面影响,分析完了以后认为不会拖后腿,因为我们的政策并不是要全面打压房地产。规土部门是有底气的,他不担心受到市委市政府的批评,今年上半年我们的房地产对深圳的经济的贡献确实蛮大的,今年上半年房地产的增加值是8.1%,超过了深圳经济增长的速度,也就是说超过了平均线。去年上半年房地产对经济的贡献是负1.4%,今年尽管政策很严厉,但是房地产仍然保持了较好的发展态势。如果我们拿它跟其它的行业相比,我们就会发现房地产的表现真得不错。比如说深圳的工业增长7.3%,比平均水平要低,金融增速更差,只有4.8%,批发零售的增长只有5.6%。这样对比就会看到,房地产无论是横向比还是纵向比,对深圳经济的贡献都是非常不错的。所以在贸易战刚刚开始的阶段,我们的房地产的作用是很关键的,它对整个经济的贡献非常重要,因此我个人判断,并不是全面去打压,因为房地产仍然非常关键。
    它要干什么呢?就是要坚决打击投机的行为,现在市场投机的比例太高了。我们说几个数据,第一是22%,招商双玺摇号的比例里面有22%是企业。企业为什么要买房呢?先不管它的动机是什么,不管它是干什么的,但是这个事情值得我们揣测。我们一般都是通过自己的名字去买房,但是为什么有那么多企业去买房?我们虽然没有做过深入的调查,但是我认为背后是有很多投机的成分的。第二是46%。这个数据很有意思,我们现在有大数据库,我们做数据分析是非常方便的,我们通过分析发现,所有的二手房交易里面,不超过三年交易的占比非常高,46%的房子是不到三年就交易一次。我们正常老百姓买到一套房会不会三年就换一次?我不知道,但是我自己是隔了差不多8年时间才换第二套房。三年换房里面我相信有一部分是合理的,也许你中了彩票,也许你做生意赚了很多钱,也许你家里生了小孩,有新的变化,你要换房。但是这么高的比例是不正常的,这个换手率过高。第三个数据是70%,就是商务公寓五年内再交易的比例占到70%。大部分认不是以持有为目的的,而是投机、投资比较多。尤其是大宗交易占到了17%,也就是一些有钱的投资公司把公寓买来之后,再包装之后加价卖出去,这种现象比比皆是。第四个数据是82%。这是对一些离婚的人做了分析,发现所有的离婚的人群买房里面,82%的人都是离婚在两年之内买房的,也就是说离婚时间不长的人成为了买房的主力。原因是什么呢?我们也可以理解,比如说离了婚,原来只有一套房子,给了一方,另外一方是有买房需求的,但是这个比例也太高了,离婚两年内参与买房的人,他们的动机也是值得我们考虑的,离婚的人里面买的新房的比例达到了10.8%,也就是说新房里面,10套里面有一套是离婚的人买了。最后一个数据是86%,就是离婚两年内购买二手房的比例,当然它占二手房购买的比例少一点,只有4.2%,这不是说他买的少了,因为二手房的成交量是新房的2倍以上,买二手房的数量和新房的数量也是差不多的。这样的数据让我们深深地怀疑,我们现在市场上的购房者到底有多少是买房自住的。
    最近出台的政策比较多,比如说暂停企业购房、住宅三年限售、公寓五年限售,新批公寓只租不售,还有离婚算二套。这些政策的出台,不一定完全合理,确实有些值得斟酌的地方,比如说新批的公寓只租不售,那就意味着类住宅这一块提供的产品就非常少了,一手房的量会大大缩小,所以一手房的市场需求如果不能退下去的话,一手房的压力会更大,所以这些政策应该是值得斟酌的,但是政策出台的目的就是要坚持十九大确立的房地产的发展主题,也就是房住不炒。

邓志旺: 7·31政策带来了什么样的效果?大量的自媒体、专家的分析基本上都是围绕着房价做一些延展,但我觉得有一个问题被忽略了,除了房价以外,还要关注一下这个政策会对我们的行业产生什么样的影响,尤其是对房地产的品质产生什么样的影响,这就是我所关注的问题。

邓志旺:在炒作成风的时代,房地产的品质可以说是凋零。为什么这么说呢?第一是买房者“心术不正”,经常很多朋友打电话给我,第一句话就说,买这个房子能不能升值?我很肯定地告诉他,能升值。他还不满意,他还要问,会不会比别的地方升值更快。他只问了一个关键词,就是升值,更快升值,他根本不关注这个产品本身。没有人去问住在这里方不方便,小区的规划好不好,产品的品质好不好,这些本身作为买房的人最关注的基本的问题,大家已经不关注了。投机的需求挤压了真正的刚需和刚改。大家在同一个市场上买房,为什么说投机的人就挤压了刚需的人群?这里面有一个很大的差异点,作为刚需来讲,他买房的经验比较少,买房比较慎重,出手的机会比较少,考虑的比较多,所以他很难下手。但是投机的人考虑不多,他只考虑能不能赚钱,别的都不考虑,他出手的机会也多,买进卖出,他不是第一次,所以往往刚需人群被挤到了一边,买不到房。
    同时导致买房行为的异化,比如说大家都买偏的,他觉得越偏的地方越好,因为偏的地方房价低,大家相信世界是平的,只是这个平的过程需要多少年不知道,平到什么程度也不知道,但是他相信房价一定会拉平,所以越偏的地方房价越低,意味着它涨的空间越大,能不能住不考虑,住不住进去不考虑。
    另外就是买差的,很多投机者就买这个小区里面最差的房子,因为根据定价规律,差的房子会定价比较低。但是这也没关系,反正当在风口的时候,猪都能飞,更何况差一点的房子呢,所以大家都不在乎,就像买股票一样,有人专门买ST股,就是赌它的概率。
    还有买老的房子,昨天看到一篇报道,说香蜜湖的一套很破旧的房子,炒到了10万+以上,大家买了也不住,就是搏一个旧改,尽管旧改的周期很长,但是大家仍然原以为此放手一搏。
    最后一个是盲购的,看都不看房,直接就买了,人都不出现,直接打钱给中介,打钱给代理公司把房买了。包括我有一个朋友就是这样的,他在蛇口买了一套房子,是一个大品牌的房子,还是别墅,他连看都没看就买了,结果等收房的时候他后悔了,因为发现那个房子的层高很低,最后等他真正想卖出去的时候,发现很不容易,所以房子的品质还是很重要的,这是他投资历史上为数不多的失败的案例。所以不论什么样的开发商的产品,你一定要去看,大家不要把它当成一个类金融的产品,金融产品谁去看呢?你买一个股票,你去那个公司看吗?没有,你只是把它买进来,再想办法卖出去,所以这些行为的异化比比皆是,到处都是这种现象。
    在这样的阶段会有好的产品吗?不会。有什么样的市场,就会有什么样的开发商和产品。买房的人不关注品质,开发商一样不关注。
    曾经深圳是全国的样板房,开发商都来深圳学习,但是现在看不到了,如今我们在品质上已经乏善可陈,没什么优点可说了,现在我们一提品质,首先会想到龙湖,龙湖在重庆。还会提到绿城,在杭州,都是二线城市,但是他们的品质比我们做得还好。即使我们买到10万一平米的房子,我们也难以避免一些品质问题。我特别百度了一下,最近几年关于墙体开裂、渗水、外墙脱落等等问题很多,包括豪宅。我买的房子也是这样的,住进去就发现到处都是问题,现在住了两年多,还在进行各种维修,我就在想我们这个行业真是没有进步。
    造成这种现象的原因是什么?我觉得是市场,我们的消费者、购房者决定了这个市场出现这种情况。
    也就在前两天,绿城管理的董事长李军参加了一个高大上的房地产的论坛,叫博鳌房地产论坛,我估计我们在座的也只有王老师去过这个博鳌论坛,而且不光去了,还做了对话主持人,所以今天能让他来主持我们这个论坛,也是我们的荣幸。李军在这个论坛上讲了一句话,他说现在是地产最糟糕的两年,买的是全国最差的房子。他建议他的朋友不要买房,因为这两年盖的房子质量太差了,言下之意就是现在房地产企业没有动力去做好房子,没有动力去改善品质,因为太好卖了,因为太多人是投机、投资而已。深圳当然也有好的产品,比如深圳湾一号,但是很遗憾,不是我们做地产的人开发起来的,是迈瑞的徐航做的一个产品,所以我们房地产企业应该因此感到羞愧。
    现在到了房住不炒的时代,我们出台了新的政策,这个政策就是要让房地产重新回归品质时代,成为真正的商品。我总结了应该有5个回归:第一是房产属性的回归,我们都知道房地产有双重出行,既有居住属性,也有投资属性,不管你怎么打击,它是一定会有投资属性的,在联合国的统计里面,它也属于投资品,但是它首先是居住品。在新的时代,我相信居住属性会成为绝对主导的属性,它的金融属性、投资属性会大大的减弱。
    第二是市场主体的回归。我们原来的市场满街都是投机者,挤压了正常的需求,在将来以住为目的的购房者重新占据主动,投机者离场。
    第三是需求特性的回归,以前是追求升值、升值再升值,现在大家希望看到的是品质、品质、品质。
    第四是开发理念的回归,产品都是开发商做的,他们会追求精耕细作,以匠心做精品,不再追求快周转。
    第五是增值模式的回归,将来的房子增值不再是靠概念,而是靠它的品质,比如说在香蜜湖,它也有不一样的产品,比如说香蜜湖一号,它的价格、保值增值能力明显就比一些品质做得比较差的产品要好很多。所以我相信将来好的产品才能保值增值,让你将来收益更多。
品质回归不是靠我喊出来的,它也要靠有觉悟、有担当的企业做一些好的产品出来,用好的产品去引领市场、回归理性、回归品质。我们领航城能不能在这方面发挥一些领导性的作用?刚才刘经理做了项目的详细介绍,讲得非常清楚。我作为购房者,我觉得这里面有几点值得大家关注的。
    第一个是大。我个人很喜欢大社区,我住过不同的社区,我发现大的社区很好,它的居住氛围很浓,它可以满足家里的老人、小孩各个群体的需求,而不是一走出去就到了大街上。领航城有130万平米的大社区,这一点是购房者首先要考虑的要素。现在很遗憾,我们进入了旧改时代,很多的小区都很小,居住的品质也不够。
    第二是全。我刚才听了刘经理介绍,有交通、教育、医疗、休闲、商业、酒店等等配套非常全,可以说这个产品没有明显的短板,各种配套都非常好。
    第三是低,容积率低。现在城市更新提供的产品占比超过90%,城市更新一定要赔付以前的房子,原来的容积率已经很高了,旧改只能把容积率继续升高,所以低容积率的小区越来越少。低容积率代表房子的套数少,大家共享的绿地多,公共配套多。所以低容积率小区特别值得大家珍惜,这样的产品越来越少。
    第四是通。我现在住的房子最大的优点就是南北通透,完全没有遮挡,所以夏天不开空调都没问题。我们现在很多的项目150平米都做不到南北通透。
    第五是纯,就是纯小区。其实我对于纯粹一栋楼的综合体有一点小小的抵触,功能太复杂以后,带来环境比较混乱。领誉是131—179平米的中大户型,朱德人比较纯粹,大家的收入、家庭情况都差不多,我觉得这样比较好。
    第六是高,领誉的材料的品质都很高,刚才提到项目用的空调是大金空调,这是我很推荐的,使用起来噪音很小,还有其它的材料都非常好,在当前这样一个阶段,开发商这样用材料,确实很不容易。
    在当前这个阶段,我觉得领誉具备了成为领新品质时代的一个潜质,我也希望机场地产继续努力,做出更多更好的房子来,把深圳的居住品质再提高一截。
    这是我今天跟大家分享的内容,谢谢大家。

王世泰:谢谢邓博士。邓博士的发言历来精彩,我觉得他今天的发言是精彩精彩很精彩。听完他全场的演讲之后,你难道没有被他的逻辑的力量、理论的力量和数据的力量征服吗?他讲到,7·31新政出来抑制市场的投机。这的话让我来讲我是讲不好的,对政策的解读很多人是做不好的,我觉得邓博士是有见识、有良知的知识分子,他对这个问题的解读,我觉得既把政策的指向做了一个明晰的指引,同时也告诉我们,政府不是要打压房地产,而是要让房地产回归到品质时代。特别是他告诉我们,当投机成风的时候,我们的房地产是一个处于倒退的时代,并且引用了当前市场上非常有话语力的一位人士的话来做佐证。并且他也呼吁我们要回归品质时代,从房产属性、市场主体、开发理念、需求的原则、增值的模式等等方面来回归品质时代。当然他也没有完全天马行空,理论在云端上很漂亮,不好落地,他告诉我们,像领航城·领誉这样的作品就具有品质时代的产品的范儿,他用了精辟的六个字:大、低、全、通、纯、高。他从六个方面、六个维度、六个视角来帮助我们认识真正的品质时代的产品一定会给我们带来什么。
    当然我还想对邓博一个小小的请求,今天你讲的时间太短了,这个PPT能不能允许我把它拷回去,我要好好的做点功课。
    台下有几位大咖有点不耐烦了,邓博讲了六点,今天我们就请6位大咖,有请他们登台,我们一起来探讨一下,时代大作的追求是什么样的,领航盛启的方向是什么。接下来有请:著名地产研究人士、“大三环理论”的创始人、湾区看房帮的创始人深晚一兵先生;深圳地产琅邪榜榜主、著名地产人图腾镜先生;深圳地产非常有名的女性地产评论人、原中国房地产报华南负责人、房掌柜主编、地产故事汇创始人刘晓云女士;资深地产评论人地产凝眸先生;知名地产评论人、著名地产传媒人曲广宁先生,还有一位重量级的,喜欢压轴的地产意见领袖、著名地产评论人弓鸣先生。    
    我觉得我们今天的位置摆得非常好,非常水平。我们一般的感觉是要有一个弧形,弧形有一种亲和感。但是一个水平形也很好,我们要让我们今天的舆论、判断、见解保持在一个水平上。只有我这个“跑龙套”的可能差一些。请大家允许我表现得自由一点,我有时可以站起来,有时可以坐下来,说得不好,你们可以把我轰下台。    
    刚才邓博的演讲已经给我们开创了一个非常好的模式,用逻辑、数据、理论来说话,我希望我们这一轮的对话也在这样一个基点上,我们怎么来理解像领航城这样的作品,怎么来契合时代的特质。当然我们听了很多的“大”,纯粹的大户,它是非常稀缺的,我记得上次论坛特别在“空前”方面做了很多的文章,因为是大空港、大前海,所以我们在文字上使用了一个“空前”的概念,其实这不仅是大空港和大前海一个简单的叠加,它其实应该是城市规划的种种利好的集中表达。但是这个问题我的理解是肤浅的,我现在要请出目前对大湾区的研究,对深圳房地产的走向和政策解读特别活跃的深晚一兵先生。

地产专家沙龙

深晚一兵:谢谢王老师把第一个发言的任务交给我。我看到今天现场来了很多的熟面孔,大多数都是媒体人。我刚才也看了这个项目的介绍,也看了VCR,应该说领航城·领誉这个产品很多的数据信息都集中在大家的脑海里,可能大家有个共同的印象,就是这个产品很好、很美。
    这个产品到底怎么样,其实每个人都有自己的看法,上个月我也写了几篇文章,是关于“空前”片区的,里面就提到了这个产品是一个纯粹的四房的大户,131—178平方米左右的户型。有业内比较著名的开发商人士就跟我发私信说,这个产品做得好牛。我不知道他这个话是什么意思,不知道是褒还是贬,我就问他,我说你说这个牛是什么意思?他说开发商很敢做。可能这个话站在我的角度来说,听出的不一定是善意,因为我们这个项目所在的区域以往都是做工薪楼盘的,也就是说主要是以中小户型为主,在这个区域,为什么深圳机场地产做出这样一个纯粹的四房大户?这的的确确是考验开发商实力以及信心的一个非常好的产品。
    刚刚王老师也说了,之前我们宣传了一些关于“空前”板块的内容,我相信可能有些媒体朋友也比较清楚这是一个什么样的概念,我就不多说。
    我想既然把我们请到这里来,肯定是不想让我再重复这些数据、概念,是希望我们能够把我们一二十年房地产从业经验发挥出来,站在自己的角度怎么去看这个项目。
    要了解这个项目好在哪里,一定要了解它的规划。在深圳谈规划必须要谈风水,当然深圳机场地产是国企的性质,不方便公开去说,我也不是风水大师,也没有办法做非常专业的点评,我可以利用我所学到的很浅薄的一些风水理论来谈这个项目的规划,跟大家做一个分享。
    如果说谈到风水,可能有8个字大家必须要了解,那就是“青龙、白虎、玄武、朱雀”。这个项目我们怎么去看,怎么把这8个字放在里面做一个理解?
    首先靠山是中国人最看重的,领航城背后有一个狮子山,这是它的靠山,也就是狮子山是它的玄武位。领航城五期放在整个地块最核心的位置,找到它比较容易,它的东边是青龙位,是领航城项目的一期、二期和三期。它的西边是白虎位,是项目的商业和创意产业园的部分。这个规划好在什么地方,怎么去吻合风水学理?关于青龙白虎,有一句话说“宁可青龙高万丈,不可白虎高一尺”,也就是你的居住的青龙的位置一定要比白虎的位置高。五期的东边是项目的一二三期,都是高层住宅,白虎位都是商业和创意产业园,相对是比较低矮的,比如说六期的商业部分都是独栋的商业一体化的格局,而且最重要的是继续往西是大湾区比较核心的地方,也就是说白虎的位置,它的高度永远不会压制我们的青龙位。
    再往下说,我们以前的居家都非常讲究大明堂和小明堂的概念。我理解五期前面的希尔顿逸林酒店就是一个小明堂,因为未来这里是名流富商齐聚的地方,能够住在逸林酒店本身都是有一定身份实力的,这些人经常往来这里,能把我们前面的案场营造得比较旺,比较有财气。进一步往前看,大明堂是怎么看的?因为我们这个项目主朝向是向东的,从北向南是一些小山,比如说铁仔山、平峦山、碧海湾公园,这些山就组成了我们的朱雀位,在朱雀位和我们的项目之间,这个大明堂的位置,相对来说是比较成熟的城区,未来不会有什么太大的变化,这对整个居家的系统来说是非常合理的。

深晚一兵另外我们也可以看到,平峦山、铁仔山、西湾公园形成了一个局面,就是众臣拱月。我们五期像皇上坐在这里,这些小山就像大臣一样向我们跪拜的。再往前是前海湾和深圳的中心城区,它对于吸引城市的精华部分是非常有帮助的。这是我个人对这个项目规划风水方面的理解。
    同时我看到五期有两个地块,这个地块是围合式的建筑,能够敞开的部分是西边,西边也正好是我们的商业、创意产业园以及大湾区的水域的面积。也就是说住在五期里面,可能更方便去吸引外界的财气,包括可以享受到未来大湾区规划所赋予的一些红利。
    当然这个产品本身在规划方面有一个非常典型的特点,或者说有一个优势,它的绿化占地有5.5万平米,这个项目的容积率非常低,如果没有这么低的容积率,你是不可能做这么大的中庭的,而且这个中庭和外部的关系也配合得非常巧妙,特别是它的西边开口朝着湾区,朝着我们的商业。
    其它的关于项目比较细节的部分,我就不方便多说了,我讲的主要是产品的规划方面,如果说大家能够有一定的风水常识,也可以通过八卦易经的方式来解读这个项目的话,我相信大家会认为这个项目的规划是非常合理的,也是非常适合人居的。

王世泰:深晚一兵先生的这段发言,我的第一个感觉,惊讶。第二个感觉,很惊讶。第三个感觉,非常惊讶。因为我们365天,我起码有280天是跟在深晚一兵先生后面拎包的,每天看他的文章,我从来没听他说过风水,今天突然暴出了风水理论,这就是我惊讶的由来,而且他是用风水的理论来解读这个项目的规划。
    但是静下心来想,也不要太过惊讶。其实讲风水就是堪舆学,这是古人非常重要的智慧,如果我们剔除它千百年中曾经流传的糟粕,我们掌握到易学的精髓,掌握到堪舆学的精髓,也就是掌握到通俗来讲风水的精髓,对我们认识规划,对我们理解规划,对我们解读规划是有好处的。尽管我听到现在,可能我还有很多需要进一步了解的地方。但是我们至少从深晚一兵先生的这一番非常专业的解读当中知道领航城占据的地势、规划的合理、对财富的吸纳和人居的适宜,都给了足够的提升。当然,可能坐在他旁边的图腾镜先生有另外一个理论体系,他说,“一兵,你讲得这么好,你能像我一样,发一个贴就有10万+吗”?据说图腾镜先生昨天参加了一个重要媒体的网上的座谈,他发了一个帖子,他说他昨天的座谈跟范冰冰新婚有关系,所以网上粉丝如云,一会儿过了4万,一会儿过了8万,一会儿过了10万,我觉得网红的力量确实特别大。但是他始终不肯向大家公布,他还有一个重要的身份,他是一家开发商的高级副总裁,他们所做的豪宅项目在深圳是有着特定的符号,所以说他对户型,对大户型、高品质的户型,对这种建筑品质的解读是有他独到眼光的,我们暂且撇开刚才一兵所作的风水学理论的解析,我想听听既是网红又是专家,又是内行人非常到位的解读。

图腾镜:刚才一兵老师的观点我全部认同。我感觉就是深圳人太有钱,所以需要大户型,而且需要“空前”的大户型。
    为什么这样说呢?深圳特区成立了38年,罗湖刚刚出来的时候,还没来得及去建大户型的时候,基本上大户型已经转移到福田了。在30年之后,罗湖的大户型由幸福里和中海天钻补了一刀,罗湖的大户型稍微抬了一下,幸福里当时只卖4万多,现在卖到12万,这个差价是8万块钱。到了福田之后,香蜜湖一号、水榭花都等等,那时候的售价也就两三万块钱,现在也涨了很多。然后快速转移到了华侨城波托菲诺这一圈,现在再快速拉升到深圳湾、蛇口片区,目前出现了两个顶级的大户,一个是深圳湾一号,一个是双玺,双玺已经卖到了15万一平米,深圳湾一号已经到了20多万一平米。
    这个大户的变迁为什么来得这么猛呢?我觉得经济发达地区,大户必大。也就是经济到了一定的发达程度,必须由大户来填充。
    目前前海大概有300多家世界500强的企业进入,这批企业的高管需要非常好的大户型,当然宝中也有一些大户,比如说邓博住的小区有一栋大户,包括鸿荣源的壹方城,也是有部分大户的,除了这两个大户之外,我们再往大空港延伸的时候,大户型已经成为了紧缺产品。也就是未来前海的高端人群,包括国内外和世界500强的高管、CEO,包括进入大空港领域的各个产业园的高管以及CEO,他绝对是需要大户的。所以我认为领誉能在这个时期出现131—179平米的户型,确实是填补了“空前”这个板块的豪宅的空白。
    领誉的备案价还没出来,我估计可能会备在五六万块钱左右,它目前并不是以这个价格品质来呈现在我们的买家面前的,实际上目前领誉所有的品质配置已经超过了深圳10万+售价的楼盘的品质。深圳10万+的房子,大部分没有配套五星级酒店,除了幸福里能有一个五星级酒店以外,包括到了西丽的博林天瑞有一个五星级酒店,其它的豪宅基本上周围没有五星级酒店,我们家里如果来了老家的客人,为了面子工程,出门就是五星级酒店,这种配置一般是非常稀缺的,也就意味着它未来的升值速度比双玺升值还要更快,一旦大湾区、大空港全部起来以后,前海成为粤港澳经济引擎区的时候,它目前的配置,它已经是把6万块钱的房子的配置完全超值到15万+左右的配置。比如它目前所用的陶土板,它是干挂的,它的安全尺度非常高,平整度也非常高,它的手感特别好。目前外立面陶土的使用,只有在深圳湾15万平米以上的房子才会有。最早的三湘海尚、宝能城的部分外立面,包括现在华润悦府的外立面才用了陶土。这种配置目前深圳湾片区都是10万+的价格。深圳机场地产敢于在五六万的售价的项目上使用陶土板的外立面,包括加上铝板的外立面,铝板是更贵的,再加上它里面所有的装修材料的配置,比如说高仪的厨卫浴的水龙头,大金的中央空调等等,这些所有的配置都是未来等待业主持有之后,升值以后,它的品质完全相匹配的一种配置。
    领航城除了前面的三期有中小户型以外,领誉这一期是纯粹的大户型,这是前海以及大空港目前准备进入或者即将进入的精粹的高净值人群追崇的产品,未来等待大空港“空前”以及大湾区腾飞之后,我们等待的升值的效果,可能它的售价会直追深圳湾。

王世泰:图腾镜先生的话记录下来就是一篇非常好的文章。但我更想说,他的发言像领着我们在读一部深圳地产史,这部地产史一页一页的翻过去是豪宅史,是豪宅的大户型史。所以他是以一位陪同深圳地产一同耕耘、一同成长的内行和专业人士的眼光和阅历做出了这样的结论,我觉得是权威的,令人可信的。他非常着重地给我们讲了“配置”这样一个词,像领航城,包括现在将要推出的领誉,它的配置,依他的观察已经达到了在深圳地产界大领风骚的那些10万、15万乃至20万的豪宅的基本水平,这是一个非常了不得的性价比。细心的人可能注意到,他似乎有两处口误,把领誉说成了天誉,其实我觉得这是他内心的一个标尺,这个标尺是什么呢?领誉之誉,齐天之誉,这种性价比在目前是不可比拟的。所以我觉得图总的发言非常精彩。
    对大户型住宅趋势的研究是非常重要的,特别是今天来的地产传媒非常多。深圳这个城市,我们有时讲刚需是主要,有时讲改善是主要,有时说89平米是主要的户型,现在我们的大户型能不能当道?大户型的趋势究竟怎么样?我下面要请出的这位就是资深的地产研究人地产凝眸先生,凝眸者把眼睛聚焦来看,表示一种专注和专业,同时大家注意到没有,他也有一个非常了不得的头衔,他是最早的国家相关部门颁发给他重要证书的人,这种独立持牌人在中国大陆你可能觉得不是太稀奇,如果到美国他就可以拿那个独立持牌进行房地产的交易。我在很多年前听过美国的相关专业的人士跟我们讲课,像这种独立持牌的房地产经纪人,在美国一年他只要卖10套房子就可以过上很好的生活了。我希望今天地产凝眸给我们带来的是更多的、深入的、洞察的解读。

地产凝眸:谢谢王老师,把独立持牌人解读了一下。
    今天我讲讲大户型的市场趋势。众所周知7·31新政出来之后,就像邓博在他的演讲中讲到的,房地产将回到品质为王的时代,我非常认同这一点。
    我首先说说为什么我们这个市场将会回到品质时代,为什么会进入到大户型时代。首先说说这个楼市进入大户型时代,第一个原因就是我们众所周知的,现在已经进入了一个二胎时代。二胎时代,四房是刚需。第二是圈层时代的需要,粤港澳大湾区规划原来说5月底要出台,后来又陆续延期了,7月13号广东省政府的官网上在粤澳合作协议上提到,今年年内必须要出台粤港澳大湾区规划,在这个规划出台的大背景下,预计房价会有一个快速的上涨,为了冲抵房价上涨,所以才有7·31政策的出台。在这样的大背景下,我们可以看到市场的形势,业内人士有很多判断是觉得短期的房价会有所增长。我认为还是针对区域、针对户型。以我个人的解读,前海作为粤港澳大湾区的龙头的核心引擎,再加上大空港地区,在这两个区域交汇的地区应该是优先辐射的区域。

地产凝眸:我记得前海官网上有过这样一个预测和判断,它的未来的高端从业人口将达到80万,外溢的人口是30万,这部分高端人群居住的需求,我们可以看到在前一段时间,招商双玺等等高端住宅上已经有所体现。其中就是往宝中、西乡、大空港区域外溢。这部分人除了二胎时代的需要,培养孩子独立性格塑造的需要。另外一个就是圈层的需要。我们都知道若干年前卓越在阳光带海滨城那里有一个楼盘,他打出一个广告:你希望在你的电梯里碰到比尔·盖茨,而不是提着菜的大妈。这就在一定程度上说明了这个圈层的重要性。刚才刘经理也提到,“千金买房,万金买邻”,这也说明圈层的重要性。还有一句话,你是谁不重要,你认识的人是谁最重要。这从多个角度来印证了圈层的重要性。大户型就是一个很重要的圈层,尤其在深圳这样一个高房价的时代,以领航城·领誉为例,它的户型设计是在131—179平米之间,这是比较高端的。就像深晚一兵老师说到的,有开发商朋友私信他提到这个开发商很牛。牛也是要有实力的,我个人认为,作为深圳市国资委旗下的深圳机场地产它是有这个实力的,而且我们也注意到,在这个区域里面,领航城·领誉的容积率是3.0,我们知道前一段时间的网红盘华润城,它的容积率是5.8,龙华还有很多小区的容积率高达8、9,这里3.0的容积率意味着什么大家可想而知,刚才在VCR里面也看到了,开发商刘经理也介绍了,它的景观的面积就高达5.5万平方,这就意味着一个舒适的居住区。虽然现在我们受到广告法的限制,不能提豪宅,但是我认为这就是一个真正意义上的豪宅的圈层。
    我再说说大户型将来的趋势和走势。在调控越来越严厉的情况下,我们可以回想一下,2016年10·4新政出台的时候,第一个开盘的项目是山语海,它当时的价格是很低的,但是现在它的均价已经高达7万。每一次新政的出台实际上是一次很好的入市的机会。半岛城邦三期在2016年11月份开盘,它当时的价格普遍只有9万多,今天它的15万的二手房可能要下架了,其中的大户型也非常受欢迎。2016年11月份半岛城邦三期的房子在市场上的转让价格已经达到了14万多,接近15万。从市场的趋势也证明了大户型的投资价值、自住价值或者是长期持有的价值非常高。

王世泰:谢谢地产凝眸。地产凝眸提到大户型要成为一个重要的趋势,它有几个重要的支撑,一是二胎时代的到来。领航城所在的这个区域有大空港和大前海双重的利好,这是一个非常重要的支撑。这个片区从未来的发展趋势来看,它将会是高端人群的集聚区。高端人群这种圈层时代的到来,也为大户型成为市场主角做了一个非常详细的解释。最后他用一系列的数据说明合乎未来市场趋势的大户型一定会有非常好的居住、收藏和投资的价值。我不知道我对地产凝眸先生刚才的这番演讲的理解怎么样,我们大家一起来理解。
    接下来我又想请出一位,这位是一位少壮派的人士,少者少年应用,壮者壮士可期,体态很丰腴。他的姓名也很有意思,曲言而广意。最后给我们的结论是让所有人心静、平和,他就是知名的地产传媒人和地产专家曲广宁先生。

曲广宁:感谢王老师。我沿着地产凝眸先生的线索补一句,他刚才说深圳二手房15万以上的要下架,我的团队做了一个基本的核实,可以把结论告诉大家,目前为止这个要求并非来自于深圳官方的要求,目前的信息看到的是链家的自身行为,原因是因为目前深圳链家的老总从北京过来,他延续了北京市对北京链家的政策要求,把这个方式搬到了深圳来,其它中介目前为止没有跟进,也并非来自官方的要求。
    下面展开我今天想跟大家分享的内容,分为两个部分,第一个部分讲一讲领誉这个项目所在的片区,基本的结论就是,到目前为止,整个大空港片区依然是被深圳人低估的片区。第二部分讲讲我对未来纯居户型的观点,延续刚才邓博士的说法,新政出来了,对买房的判断要从投资判断变成居住判断,也就是说这个房子好不好买的判断依据不是升不升值,而是好不好住。
    先讲第一部分,关于大空港片区,为什么讲它被低估了呢?我提醒大家注意这样几个信号,第一是今年3月份深圳市两会,深圳市提出了五大城市新客厅的提法,这五大新客厅就是前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城。这5个片区是什么?它实际上是深圳和四个财力最好的区所重点打造的片区。首先说前海,它是深圳举全市之力打造的片区,深圳湾是南山区集全区之力打造的片区。香蜜湖是福田区集自己的全部力量打造的,大空港位于宝安,大运新城在龙岗。为什么有这样的政策格局呢?先讲一个词“城市新客厅”,为什么叫新客厅?因为它代表的是未来的深圳。我们把深圳的断代做一个简单的区分,20年前深圳的代表性的中心是罗湖,10年前代表性的中心是福田,现在的代表性的中心是南山,未来是前海,这个逻辑估计没有太多人会否认。这些中心之外,未来的城市格局会怎么变?这5个新客厅代表了未来城市重点发展的5个片区,这5个片区当然需要最好的规划,它还需要有空间,也就是它的土地是有些地方是可以利用的,它还需要有非常强的财力来支撑这些片区开发,这5大片区就是深圳市一级以及GDP最高的四个区(南山、福田、宝安、龙岗)集全市之力打造的片区。
    我曾经在之前提出过一个观点,这个观点现在看可能大家还要有些理解,或者说不一定很认同,这个观点就是深圳目前的城市一线是从罗湖到福田、南山、前海的东西走向的一线,这个一线的核心面对的是大海。未来深圳会多出一条城市一线,不是替代的关系,而是延伸的关系,这个城市的一线是从前海到宝中、西乡、机场,这是南北走向的,它对应的是珠江口一带的海景。这个城市一线跟我前面讲的是一样的意思,未来的城市中心是前海,它是城市中心的中心,它从两个方向进行辐射,一是东西走向的辐射,一是南北走向的辐射,我们现在所说的大空港正好是从南山城市中心向北辐射的关键环节。深圳将用10年到20年的时间,使得这条线和目前的城市一线媲美的核心脉络,大空港目前对应的是福田的一个参考系,或者是一个投影。大空港片区有这样的规划,另外是其目前的产业跟经济向这里集聚所带来的结果,深圳机场投入使用仅三年多的时间,就超出了它原来规划的容量,说明整个经济产业在这个地方的成长性是令原有的规划非常意外,也非常汗颜的结果。未来我认为这里面加上新规划的会展中心,整个片区的成长性会非常高。这是我对整个大空港片区这个概念的理解。
    再讲讲我们对大户型的判断。我认识很多真实的目前在深圳找房子的人,这些人的消费能力是高于刚需的,他们大部分是来自北京,来自其它城市的富豪阶层。我跟他们看了几次房,我发现他们有非常不一样的偏好,刚需喜欢一步到位,在一个地方解决所有的功能,所以综合体的物业在刚需型客户或者是改善型人群中非常受欢迎。但是我接触的几个富豪客户,他们非常纯粹,他希望居住的地方解决居住,不需要太繁杂的东西,另外他对配套的要求不是太强,因为他的辐射和行为的范围非常广。
    从这种维度观察大空港片区,像领誉这样一个项目入市,我也有另外一个维度,就是针对我们的刚需来谈,7·31新政之后,投资客被挤出市场,普通的刚需就迈出来了,未来改善性需求可能会超越首置成为深圳主要的需求,大部分人不是买第一套房子,第一套房子未来的总价是300到500万起步,而改善型居住的需求会直接跨到800到1000万的总价范围。但是改善性需求对物业的要求非常高,一旦以居住的需求考虑置业的选择的时候,你其实是比投资买房要挑剔很多,好住这一点是非常主观的判断,你想想一个人住在这里,并且为之付钱是挺难的,这比跟他说买这里会赚钱要难得多。改善性需求的主流是希望三房以上,拥有良好的教育配套,因为价格在这里,他只有800万到1000万改善,但是他要求比较大的户型,所以单价较低,总价可接受,交通便捷,提供更好的人居氛围,好住的这类改善型物业在未来会有很多人有需求。所以我们判断未来买房不是说这个房子好不好赚,而是好不好住。好住的判断有几个刚性要求,大家买房住的时候,价格不能超标,又要满足我的需求,他最后一定是一个平衡的产品,所以这种总价在800—1000万,三房、四房甚至更大,居住品质很好,交通便捷可接受,这类的产品未来会非常受欢迎。
    这是我对领誉这个项目的一个基本的判断,它的片区目前被低估,它的这个产品在未来一段时间其实是符合好住的标准的,也就是说因为好住,所以现在去置业至少不会错,因为它会给一个很好的成长性,无论是片区还是产品。
    这就是我想讲的两个观点。

王世泰:我还沉浸在曲广宁先生的逻辑和思想涌动的潮流之中,他一开始就给到我一个感觉,他这种新闻人的敏锐,他马上把市场上刚刚出现的一个消息的来龙去脉给我们做了一个解读,我们深圳人大可不必惊慌,给大家吃了一个定心丸。第二是他的很多的解读既有宏观的视角,同时又有微观的解剖。宏观给我们讲述了深圳的区域格局、城市格局、城市的主线,东西而行,一直从罗湖到前海,南北而行是从前海到大空港。这两条点的交叉,从前海发散出来的是我们这座城市的一对翅膀,让我们这个城市飞舞起来。从微观来讲,他告诉我们,有哪些客户,有哪样的购房的偏好,有哪样的客户对好住这样的房子的基本界定,最后我们可以落地来说,或者说把眼光聚焦到大前海、大空港这个主线之上,而周边拥有交通、大户型,以及教育等等诸多好住的因素的领航城,我觉得这个说理是能让人心悦诚服的,所以我有一点沉醉其中的感觉。
    说到好住我觉得非常有意思,我们也可以换一个其它的词来表述,好住可能击中了很多的要素,不仅是区域利好、配套好等等。但是能不能我就想住得舒服?这一点我想请我们台上的女性的嘉宾回答,因为女性的感触是比较细腻的,也比较生动的,所以这个话题我就想请出在台上唯一的女嘉宾刘晓云女士来谈谈,掌声欢迎。

刘晓云:前面的几位老师从宏观政策方面都讲得比较多,我就具体讲一下这个项目的产品。
    王老师和邓博士都提到一点,就是7·31新政出来之后,让房地产市场重新回归产品品质时代。什么样的产品是我们选择的首要的因素?我想在座的各位应该首选就是让我们住得舒服的房子,也就是我们的居住的舒适性。领航城·领誉具备“四大一低”的特点:大规划、大社区、大园林、大户型、低容积率。具备这些特点的产品一定会让我们住得比较舒服。
    大社区,因为它足够大,就让开发商有足够的操作空间,给我们足够多的配套。这里的配套大家都已经提到了,我们的大社区里面的各种配套都非常完善,包括学校,包括有比较大的商业面积,还有其它的生活配套,应该是一一俱全,这个大社区里面都非常完善。
    再说大园林,我记得这个项目有5.5万平米的岭南风格的园林景观。我觉得这样的大的园林配套会让我们住得非常舒服,家里的老人、孩子下去散散步都会比较舒服。
    大户型,这是领誉这个产品可圈可点的特点,131—178平米纯大户型,总共892套,不是特别多。这样一个纯大户型社区,在深圳应该是非常罕见的,这样的纯大户型的产品就决定了,买我们这期产品的都是高品质的业主,咱们这个社区的邻里氛围肯定会非常好。
    低容积率,也就是说咱们这个项目3.0的容积率,在深圳市场上是非常少见的。这几个特点就决定了这个楼盘住起来会是非常舒适的。
    还有一个是大规划,咱们这个大规划是基于大空港、前海这两个大的规划来说的,咱们这个项目是位于大空港和前海的双重辐射的核心区,这个大的规划本身里面就有很多大的产业配套,这些大的配套应该说给咱们这个社区也带来了一个很大的升值空间,因为大的规划对这个楼盘的升值空间也是非常关键的。
    还有咱们这个项目是带精装修的,而且它的精装的价格是不再另外计的,现在市场上有一些精装修的房子是和房价分开计算的,咱们这个项目不再另外计算,应该是有超高性价比的。我不知道这里能不能透露一下,我最近从内部获得了一个消息,领航城的价格应该会给大家一个非常大的惊喜,它的备案价我是知道的,但是现在还不能说,它的价格是低于旁边的二手房价格的,也就是说在那里已经出现了新房和二手房价格倒挂的情况。旁边有一个项目是中信领航,它的二手房的价格达到了6.2万,领航城·领誉的备案价格是不到6万的,是低于中信领航的,所以从价格来说,领誉也是有超高性价比的项目。领誉现在推出的这个价格,包括它的产品品质,应该是7·31新政之后,咱们献给这个新政的第一份礼物。
    另外我展开说一下这个房子的精装,它用的空调是大金的,我家买的所有的空调都是大金的,以前我也用过别的空调,但是在我用了大金之后,我发现确实大金空调的品质比其它的空调要好很多,它的价格也是比较贵的,大金比其它的空调都要高,但是节能省电我是深有体会的,我家有4台空调,基本上现在这个天气,我家是三台空调24小时同时开的,一个月的电费也才500多块,这个电费是非常节省的。而且我们看了这么多项目,很少精装的项目是配备大金空调的,只有豪宅才会有这样的大品牌的配置。
    所以无论是从产品的品质,还是它的精装修、价格等等方面,领誉在7·31新政之后推出,是具有超高性价比的,是这个时间最好的一个产品。

王世泰:晓云不愧是大报的主编,提纲挈领,一讲就明白,讲了“四大一低”,这就是好住的房子的标准,这就是住得舒适的标准,特别让我感动的是,就像他们写新闻,他们可能有宏观的述评,但是也有专业的解读,用一个鲜活的事例来论证这一点,她用自己来现身说法,我家里用的什么空调,而领航城·领誉就是给你配的这种空调。而且这种精装是不再另外算费用的,所以她用了一句话我觉得很提神、很醒目,这是7·31新政之后楼市给到大家的一份好礼。这给我们的印象非常鲜明。但是尽管如此,假如我是你的主编的话,你这篇稿子送到我这儿,我还要给你改一下,不是四大一低,是四大二低。你刚才说了四各大,加上一低是低容积率,前面的四个大是:大规划、大社区、大园林、大户型。我觉得还要加“一低”,低价格。
    说到这里,最著名的媒体人弓鸣还在台上,他是很资深的大报的一个很出色的笔杆子,但他现在的身份是在开发商。刚才美女主持人说他是旧改的专家,他听到这个介绍是不高兴的,应该算是城市更新的专家。弓鸣先生出席活动有一个简单的要求,他要最后讲,他一般不在开头讲,也不在中间讲,他一定要最后讲,为什么?他的分量足,他是压轴的人物,所以大家把掌声还得热烈一点,欢迎弓鸣先生。

弓鸣:今天听了很多专家和老师分享了深圳西部珠江东岸这个庞大的、非常人性化、高品质化的住宅产品各方面的价值,我也深受震撼。以前我也去看过这个产品,最大的感受是,由于领航城·领誉这个压轴作品的出现,使我们看到了深圳在过往10年来一直持续走低的,让我们生活的空间逐渐走向微缩化的趋势得以扭转,使我们居住的空间更加人性化,所以我现在发言的主要的宗旨是想谈由于领誉的产品出现,使我们整个深圳的人性化的住宅产品走向了一个新的发展方向,我觉得这是一个扭转。
    在座的可能很多人都是年轻人,在过去的10年,我们看到深圳市场上有很多300平米、400平米的住宅产品,比方说圣莫丽斯,在龙华北站区域,类似这样的300到400平米的大户型,当年在市场上非常多,也没有把大户型作为自己的卖点。可是我们今天在这里谈领誉131—179平米的时候,我们竟然说是大户型,甚至作为一个很好的卖点,我觉得这是我们地产界的一个悲哀。15年前,深圳房地产成交的面积里超过100平米的接近70%,可是后来我们受到70/90国家调控政策的限制,我们的户型逐步缩小,逐步比肩于香港的户型产品的结构和感受,我相信在过去的两三年,大家都看到了很多79平米的三房甚至四房的产品,站在样板间,我们看到的那个床只是个道具,只有1.5米长,我们看到很多样板房的门都没有安装,因为没有办法安装。可想而知,当我们花了更大的房价的成本,而换来的不是更高的居住享受,而是我们的居住空间日益缩小,我不知道大家有没有这样的情形。可是10年前、15年前,深圳不是这样的。因此站在这个层面说,我们今天看到了131—179面积段这样的住宅产品,我觉得这个面积段是最适宜我们当前深圳这种家庭结构的生活环境所需要的空间和配置。当89平米做成四房的时候,我们每个房间都没法有一个足够的空间给我们呼吸和活动的时候,我觉得那不叫人性化,所以说我们的楼市有的时候把我们的生活带进了歧途,可能我们还没有感觉到。
    从这个层面来说,我们觉得领航城·领誉是一个值得我们关注的产品,我们确实要重新审视为什么它做到这个面积段的产品,而且有800多套。这个数量应该说不是一个小数量,可以看出这样一个国企的担当和胸怀,他们是在为社会、为我们这个高品质的城市打造一个更加舒适度高的人性化的居住产品,而不是在做一个纯粹的房地产商品。
    为什么我们过往10年来出现了很多非人性化的面积段的住宅?我觉得首先是70/90的原因,政府有限制。其次是由于深圳的土地供应日渐趋紧,很多开发商企业好不容易拿到一块土地,为了做出更多的产品推向市场,就不断地压缩面积。第三是由于深圳的房价在过往持续上涨,为了控制总价,我们的户型面积段做小,可是我们的单价上涨。所以在过去的若干年,总价1000万的房子,可能我们会买到400平方米的住宅,如今我们只能买到100多平米的住宅。户型仍然是四房,甚至五房。我们付出的成本多了,并不意味着我们换取的生活的优越度和幸福感增加了。
    领航城·领誉产品的出现,应该说改写了市场上目前通行的产品段的定位和人们的居住感受,给更多的家庭带来了更加开阔的生活空间,我觉得在这一点它是最人性化的。从这个层面看,这是他们的规划视野和人性化的设计思路。我认为领誉产品是这个区域的标杆,是2018年深圳地产界住宅产品的标杆。如果我们经常老生常谈地说某某产品热卖,某某产品高端,某某产品是标杆,可是我们买了一个89平米的四房,我相信你的床买来是放不进去的,有很多消费者买了89平米的四房,搬家私的时候把它拆开了再放进房间,再重新拼起来,我觉得这是一个悲剧,这是一个时代的退步。从产业、行业和产品而言,我认为领航城重新书写了我们正常的人性化的居住需求。尽管深圳有很多的两口之家,但是在宝安这个区域还有很多四口、五口之家,我们需要一个面积段适用的产品,130—179平米不是大户型,我相信很多消费者和很多的年轻人可以看到,在深圳目前的二手房有很多300、400平米的户型,可是在最近几年它绝迹了。
    我今天重点谈这个户型,我们每一个消费者最终买到的就是你那个100、200平米的户型,你真正能享受到的,跟它相处的时间最久,拥有的时间最久的,能够让你足以支配的就是你那130、150的面积,而不是外围相关的物理配套环境,那是额外增加的,只有这个才是真正属于自己的不动产。所以在这个层面上说,领誉给我们带来了一个回归更加人性化感受的产品,我们为它鼓掌,我们祝愿它卖得更好。

王世泰:弓鸣先生不愧是压轴发言,权威的表达、权威的结论,他告诉我们,我们所接触的人居的作品,第一个层面是应对需求的商品,第二个层面是有担当的企业打造的产品,第三个层面是能够体现人性化关怀的作品。而领誉有此担当,而且他预言,像领航城·领誉这样的产品的出现,可以重新来改写深圳房地产产品的定位,乃至于人们的生活感受。所以我觉得这个评价是相当高的,大家的掌声也是由衷的。
    我们这个活动的环节已经比较长了,美女主持已经准备赶我下台了,但是我还是要有请我们6位嘉宾每人用一句话,最多不超过两句话,来集中地做一个概括和表达。

深晚一兵:领航城·领誉是这个空前时代“空前”板块提供给市场的一个空前产品,我希望它的空前价值能够得到大家的空前喜爱。 

图腾镜:领誉空前大户既是我的菜,也是我的家。 

刘晓云:购房者的美好时代已经来临,该出手时就出手。

地产凝眸:二次房改时代来临,商品房越来越稀缺,大户型的商品房更加稀缺,请大家抓住这个机会。

曲广宁:800—1000万以内的大四房,住着好住的房子,有一个就别放过。

弓鸣:在别处你可能买到的是房子,在领航城你买到的是131—179平米的家。

王世泰:非常有诗意,你既然有诗意,我也要写几句诗,这个诗不是七言,而是四言,我今天讲了人类第一个居住的需求,第一个发明的就是有巢氏,所以我在结尾说这样几句:先古栖居,起自有巢。文明肇始,时代攀高。感通天地,人宅相好。大作领航,盛品载道。
    谢谢大家,我们这个环节结束了,有请美女主持,有请各位台下就坐。

主持人:谢谢王老师,再次把掌声送给各位意见领袖。柯静感觉第一次主持这么轻松的活动,都要感谢王老师,王老师每次都称我为美女,我们知道美女有两个标准,一个是颜值高,一个是身材好,身材好就必须得身材纤瘦,大家都说我是主持界的贾玲,主要是说身材方面,所以我会努力往纤瘦方面发展。
    第二点,柯静要向弓鸣先生致歉,因为我的无知的错误,应该叫城市更新的专家,而不是旧改专家。但是没关系,我觉得今天既然是媒体品鉴会,既然无知就要扫盲,所以今天下午也感谢各位意见领袖给我们带来如此干货满满的分享会,再次掌声送给他们。

主持人:2018年是大湾区政策实施的一年,也是我们国家一带一路政策不断升级的一年,粤港澳大湾区作为在国家乃至世界,它的分量和地位都越来越重要,而空前板块,也就是我们的大前海和大空港板块可以说是粤港澳大湾区非常核心的板块,我们的领航城·领誉正处于这个双核心板块的叠加区域,所以无论是今天还是未来,它都是前海以及空前板块一个璀璨的明珠。我相信通过我们的媒体品鉴会,我们的所有朋友也记住了这几个关键词:首先是叠加区域,也就是两大核心区域的叠加区域,第二是130万平方米的大社区,第三是只有3.0的容积率,第四是大户型,领航城在今天也给大家留下了非常深刻的印象。
    至此,领航城收官之作领誉媒体品鉴会的上下两集已经全部更新完毕了,最近也将推出它的大作,也就是我们的领誉即将面市。期待大家的关注,祝愿所有的朋友能在粤港澳大湾区的时代背景下,能在我们这个核心区域买到自己称心如意的好房子,期待大家下次的会面,也祝各位万事如意,谢谢大家,我们下次再见。

直播结束!

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