3月份深圳新房供应大幅增加 二手成交预期回升

来源:深圳中原地产 2017-07-11 11:18

[摘要] 3月随着新房方面开发商入市计划部署,开盘项目增多,整体市场信心增强,访客量稳步回升。二手市场成交预期也在稳步提升,为成交量回升创造了良好的条件,各区成交量普遍上涨。

3月份深圳新房供应大幅增加 二手成交预期回升3月中央召开“两会”,“因城施策”仍旧是目前全国楼市调控的主基调,而深圳等一二线城市主要以“增加供给+差别信贷+行业整顿”为手段,达到防风险,降杠杆,平房价,保民生的政策目标。对于货币,中央央行行长周小川透漏,量化宽松已经到周期性尾部,未来将渐进收紧流动性。

从市场表现来看,3月全国较多城市积极响应中央号召,开启楼市大规模大范围调控,深圳虽没有太大动作,但市场成交仍旧比较谨慎。

3月随着新房方面开发商入市计划部署,开盘项目增多,整体市场信心增强,访客量稳步回升。二手市场成交预期也在稳步提升,为成交量回升创造了良好的条件,各区成交量普遍上涨。同时,租赁市场随着需求进一步增加租金上涨预期增强,短期内将持续处在租赁高峰期。

开发商重整旗鼓推进入市

随着开发商逐步适应政策要求并逐步部署入市,3月新房住宅批售与推售大幅增加。

据深圳中原研究中心统计,3月深圳一手住宅推售16.3万平,批售14.1万平。市场供应恢复至1月的水平,但相比新政前,批售与推售仍显乏力。一方面受政府直接调控敢于入市,另一方面目前全国性调控大潮仍严重影响着开发商入市信心。

3月份深圳新房供应大幅增加 二手成交预期回升

新房价格持续平稳 803套再探谷底

根据国土局的备案数据,3月一手住宅成交价格54730元/平,环比小幅下跌0.1%,价格水平自10.4新政后跌破5.5万,并且连续5月保持相对平稳的走势。本月与上月成交量都比较低,仅成交803套,约8.03万平,成交量刷新了2009年以来的位。

但由于备案数据的滞后性,实际成交还是比数据所反映的要乐观。加上3月批推售增多,预计未来成交量会有所提升,但价格水平仍会保持稳定。

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宝安龙岗低价盘成交活跃

从成交套数最多的前十楼盘来看,3月主要集中在宝安和龙岗两区域,成交价格在3-6万/平相对较低的区间内。

仅有唯一一例南山的香山美墅花园成交均价达到7.2万/平,该价位仍属于南山区的一般均价范围。

可见市场成交目前偏向宝安、龙岗刚需集中的区域,价格水平相对中性,对价格波动影响较小。

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福田两月无新房成交

各区域来看,龙岗、宝安以及南山仍然是全市范围内成交体量较大的区域,但相比上月,龙岗和南山成交量减少明显,而宝安区成交量环比增加。值得注意的是,福田区已经连续两月无新房成交,而最近成交的1月价格水平为10万/平。

新房价格容易受成交结构性因素影响,本月仅有龙岗区和盐田区价格水平环比上涨,其他四个区环比下跌,尤其是宝安和南山下跌幅度较大。

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二手成交水平开始增强

3月二手市场成交水平连续下跌3个月之后开始增强,根据国土局的备案数据统计,2017年深圳二手住宅共成交4838套,环比大幅增加116%。成交面积约40.9万平,是一手住宅的5倍左右,但仍不及去年11月的水平。

二手市场随着新房入市增多,预期回升比较明显。深圳中原经理指数与深圳中原报价指数也已稳定在荣枯线以上,呈现向上攀升的势头,反映出经理人与业主对市场短期内看好。未来随市场预期向好,成交会持续增多,但回升速度仍要参照新房市场。

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各区二手房成交普增

在全市成二手成交量大幅增多的情况下,各区成交也纷纷增多。

由于2月各区成交水平较低,3月除了小体量的盐田区,其他各区成交量均环比上月增多一倍,各区成交水平均与去年11月的接近,反映出二手市场化程度较高,成交活跃度提升相对新房较快的特点。

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二手价格下跌幅度持续收窄

二手住宅市场由于受政策直接影响较小,并且价格调整与预期调整相比新房市场快,因此能更快展现市场实际成交情况。

据深圳中原研究中心监测显示,3月二手住宅价格下跌幅度持续收窄,跌幅在-5%--10%的样本楼盘占比减少3个百分点,-5%-0%区间的占比增加5个百分点。市场正在持续微幅度调整,促使价格与市场预期达成一致。

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租赁市场步入高峰期

租金持续上涨

2017年第一季度租金连续三个月上涨,目前租金水平70.3元/平.月,环比上涨0.94%,接近去年10月的水平。目前租赁市场热度较高,成交回升较快,已然步入周期性租赁高峰期。

但由于去年两次调控,房价下跌影响市场预期,租金上涨动力不足,3月租金同比去年下跌4.7%。但未来随着政府加大住房供应,调控房价水平,租赁市场供需矛盾得到缓和之后,租金的周期性波动预计将减小。

而租金回报率自10.4新政后一直维持平稳水平,3月仍处在1.53%的低位。

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关外租金涨势迅猛

3月各区租金普遍上涨推动全市整体租金上涨0.9个百分点。而本月关外区域租金上涨势头比较足,龙华、宝安、龙岗三区平均涨幅达到1.5%,高出罗湖、福田、南山区。

其中龙华地理位置优越涨幅达到1.8%,是除小体量盐田之外全市涨势最猛的区域。宝安、龙岗租金水平较低,租金补涨空间较大,随着轨道交通进一步规划,租金上涨预期也在持续增强。

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成交结构转变促进市场回归理性 居住属性进一步增强

目前深圳楼市仍然处在政府的大力调控之下,政策暂时没有再次收紧调控的信号,但受全国楼市调控潮影响,预期比较保守,开发商入市仍以谨慎稳健为主,推盘入市增多但速度比较慢。

短期内深圳楼市新房受供应增多推动,成交活跃度会提升,成交价格随着成交结构转向刚需而保持平稳。二手住宅业主与经理人对后市信心也会保持稳定,有利于促成成交。

附:2017年4月潜在待入市项目

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* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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