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“高价围城”大深圳楼市下半年如何破局?

来源:房天下 2016-07-28 21:49:00

[摘要] 7月28日下午两点,深圳房天下举办《“高价围城”大深圳楼市下半年如何破局?》大话地产沙龙,特邀业内、品牌开发商等业内人士共同交流探讨。

“高价围城”背景下,为梳理大深圳规划政策,探究下半年大深圳楼市走向,深入分析下半年房企将如何“破局”,同时引导广大的购房者理性置业,促进业内交流。7月28日下午两点,深圳房天下举办《“高价围城”大深圳楼市下半年如何破局?》大话地产沙龙,特邀业内、品牌开发商等业内人士共同交流探讨。

经过2015年深圳楼市一轮飙涨,新房方面成交量价齐升,外溢临深也成必然,房价洼地被迅速填平。而2016年以来,随着深圳限购升级、效应影响和“深莞惠中大都市圈”趋势不断发展,深圳购房者置业选择早已跳出了单一的深圳地区,外溢到整个“大深圳”……

据房天下数据检测统计,上半年深圳新房成交套数23000多套,同比去年下跌27%,均价5.1万,上涨80%,总体量跌价涨。而临深却有不同光景,惠州、东莞、中山则是量价齐涨:成交套数方面,东莞是深圳差不多两倍,惠州是深圳的接近四倍,中山是深圳三倍多,这些城市它的成交套数这方面相对深圳可观,成交的均价也相比去年有明显的涨幅,东莞30%,惠州20%,中山10%。

针对上半年数据表现,下半年走势自然成了众人关注的焦点:大深圳楼市下半年如何“破局”,楼市走向何去何从?房天下特邀来自中指研究院林建晖、程玉,深圳中熙地产陈淑云,东莞菁英荟肖亮,东莞天麟地产劳建国,深圳德润荣君府杨晓霜,东莞虎门碧桂园莫海亮,深圳星河地产刘刚,惠州龙光城洪玉,东莞富盈地产郑玉熔,深圳奥宸地产李融,中山雅居乐李西等业内开发商代表畅谈大深圳置业价值点,共同解析大深圳下半年发展趋势。

林建晖:下半年楼市趋于稳健 房产应回归居住属性 

整个房地产市场应该是平稳健康发展,房价大幅上涨或者大幅下跌,对整个市场,包括从业人员,不是利好的情况。前面程玉分享了今年上半年房地产市场形势和下半年研判,研究院跟很多银行沟通,银行已经意识到房价过快上涨以后应该对风控力度,也采用研究院的一些大数据对贷前贷后风险评估加强,可以看到银行也在加强这一块的风险管控。

房地产本质的是居住房屋本身还是居住属性

林建晖认为,“围城”,一方面是指地理位置,另一方面也代表了现在购房者的心态。城外的人想进来,可惜价格太高,城里人是不是想出去,仍值得探究。去年年底,深圳价格比较高的时候,有些人出手了一些房产,有些人在围城里已经出来了,“围城”这个题目一语双关。林建晖做了将近20年的房地产市场研究,他提出,房地产本质的是居住房屋本身还是居住属性,大家都说不清楚,因为市场现在赋予了它更多 的属性。深圳楼价行情可以给临深开发商一些启示:购房者购买临深的时候,更关注的可能是居住本身,所以开发商的产品创新应该多些考虑产品怎么贴近消费者。这方面,可能也是购房者更关注的一个问题。

整个房地产市场应该是平稳健康发展

林建晖说,从个人角度来说, 房地产在任何时候都是有机会的,购买房子都要从自己的购房目的出发。很多购房者可能是置业,有些是改善性需求,有些是作为资产配制。不同购房目的出发下,选择住房目的应该也是不一样的。当然在深圳,不同甚至包括关内,比如罗湖,还有一些 可以考虑。罗湖现在启动了城市更新,未来三到五年有很大一片旧改项目入市。房地产市场在不同时期,购房者从自己的购房需求出发,还是能找到适合自己的购房合适的。他觉得整个房地产市场应该是平稳健康发展,房价大幅上涨或者大幅下跌,对整个市场,包括从业人员,不是利好的情况。前面程玉分享了今年上半年房地产市场形势和下半年研判,研究院跟很多银行沟通,银行已经意识到房价过快上涨以后应该加强风控的力度,银行也采用研究院一些大数据对贷前贷后风险评估加强,可以看到银行也在加强风险管控。从这个角度来看,题目说的“破局”,实际上是好的议题,在座的各位开发商,包括整个深圳的开发商,包括临深五个城市在上半年的百城价格监测指数里,基本前几个月是住建部重点关注的。

程玉:上半年临深表现抢眼 深圳下半年有回调的风险

政策层面来看,各个城市有所分化,也出现了相对应的政策。以稳为主,一二线城市调控有缩紧现象,三四线城市主要去库存

就层面而言,以稳为主,出台去库存策略,包括信贷税负调整,非限购城市首套20%,二套首付30%。另外住房制度的改革,国家未来住房制度改革的核心是发展住房租赁市场,可以看到常租发展迅猛,得到一些资本市场的亲睐,像魔方4月份获得了B轮3亿元 ,小鹿 也是获得 者的亲睐。

地方来看,一线城市和部分二线城市政策出现了收紧。北京、上海和深圳对限购有所收紧;部分热点二线城市如南京和苏州出台了限价政策,土地市场出台了熔断机制。厦门和合肥出台了房贷二套房的限贷政策;多数三四线城市,目前还是以去库存为主——供应端和需求端两个层面双管齐下,多管齐下。

6月莞惠中房价涨幅超25%居前列

由发布的百城价格指数显示所得,6月房价环比上涨3.12%,涨幅较5月份有所收窄。对比年初价格,发现百城价格累计上涨7.61%,二季度上涨更厉害,上涨4.54%,这是一二三线城市的综合表现。单看二线城市其上涨5.33%,二线城市中苏州和南京涨幅快,超过20%。三四线城市价格上涨4.24%,东莞、中山、惠州房价涨幅超过25%,居于前列。

就新房成交来看,50个代表城市,月均成交3570万平方米,同比增长37.9%,创近几年历史新高。整个上半年一线城市同比增长12.1%,二线城市同比增长42.1%,三线城市同比增长39.1%。通过对比发现,成交量的领涨主要来自二线城市,二线城市在新房成交方面,是一个领跑的态势。

潮频现 央企国企快、准、狠

今年潮主要还是央企、国企较多,上半年比较激进的葛洲,信达、招商蛇口创造了不少。首先,央企和国企融资相对民企比较容易。其次,央企融资成本普遍低,只有三四个百分点。后,央企可防止被整合。

2009年的潮,2013年潮,以及目前的潮,都是由信贷宽松造就了。潮之后,往往是市场的调整期,在看到这么多城市制造的同时,也应该关注潮背后的风险。个风险,市场的有效需求,楼盘是被大量透支的,被制造出来以后,它未来可能也是要建一些住宅,项目去化难度可能加大。第二,政策调控,一旦政策收紧,一些 性的需求立刻被挤出去。另外一些项目,有一些并不是擅长做的企业,产品开发能力值得关注,品质是否保证仍是问号。

由企业拿地态势来看,今年拿地多是碧桂园、恒大、万科,碧桂园超过一千多万方,恒大和万科都是600到800。拿地主要分布在二线城市和三四线城市,一线城市拿地占5%,因毕竟一线城市土地资源比较稀缺。二线城市跟去年相当,相差两个百分点,占53%。品牌房企积极寻求热点的三四线城市。拿地路径来看联合拿地案例多,包括绿地、华润、绿城、招商,他们在一些拿地都选择与一些开发商进行合作,来降低未来的风险。其次为通过项目收购进行合作,恒大、融创、阳光城、金科通过收购一些项目的股权,来获得土地资源。

从企业销售来说,115家房企销售额超过50亿,比去年增加46家,今年房企销售不错,破百亿企业64家,破千亿企业去年只有一家,今年有五家,但大多还是分布在50到200亿之间,企业的竞争是激烈的。所以从截止到上半年销售数据,大部分企业这些品牌房企销售目标完成率都是六成以上,有的企业达到七成,比如融创和泰和。今年企业融资成本普遍比较低,一些房地产的发债融资情况,不管三年五年,还是十年七年,融资成本大概只有3%-4%之间,较低融资成本刺激了拿的冲动。

深圳房价上涨快 上半年临深表现抢眼

珠三角的开发 对比,上半年主要城市开发 规模上广州突破了千亿元,其次深圳700多亿,佛山500多亿。 增度快的是珠海,其次是深圳,再是佛山,然后东莞。销售面积多的地区为广东——前五分别为佛山,广州,惠州,中山、东莞。销售面积同比增长较快的是珠海、惠州,超过50%。销售金额来看,深圳、广州目前单价比较高,之后是佛山和东莞,珠海和惠州规模相当。增速来看,珠海惠州东莞较快。价格涨幅来看,今年增长快的是深圳,因为深圳去年上半年基数还是低的,今年因为经过一轮猛烈增长之后,现在48.4%,其次为东莞、珠海、惠州、中山、佛山。

深圳上半年住宅推出量239.48万平方米,同比减少7.7%,供应主要集中在宝安和龙岗。深圳的住宅成交量一共成交242.94万平方米,减少22.7%,深圳均价一直在涨,到6月份深圳均价破6了。从成交结构来看,目前70到90平米是深圳独立户型,占比达到五成。90到140或者140以上的成交套数占比都比2015年有所提升。从成交总价来看,目前还是总价以350到1千万产品为主,一千万以上的豪宅占比是36.54%,较去年同期增加15.5个百分点。销供比,深圳是1.01,总体来看供需平衡,去化周期,到六月底深圳是有所延长,目前10.4个月。

下半年货币政策应该是稳中有松 风险点在高房价

下半年宏观环境不是乐观,上半年GDP6.7%,中国在经济转型面临三大困难,一是地方债务高企,二是产能过剩,三是在一些地方经济上存在泡沫,这是阻碍经济发展三大阻力。

货币信贷政策方面,M2一直在12%左右,还是比较宽松,预计下半年货币政策应该是稳中有松。

由动态模型对中国下半年楼市做出判断,今年销售面积将再创新高, 和新开工项目将平稳恢复。预计今年销售面积会达到13.4-13.7亿平方米,再创历史新高。一二线城市上半年成交比较火,下半年有回调的风险。价格来看,今年由于供求结构明显改善,房价急速攀升,预计全年价格涨幅在7.6%到9%之间,比2015年高。

从新开工来看,预计今年新开工达到6.4%到8.4%,开发商 信心都是在稳步恢复。2015年 增速1%,预计2016年增幅5.7-7.7%,新开工和 都反映开发商 信心在增强。

未来需要关注去库存,虽然现在一二线城市火爆,三四线城市去库存压力很大,这个数今年年初算了一个,年初库存整体去化周期大概需要五年,到年中大概需要4.7年,比年初有所缩短,这反映现在去库存效果,但是这个量还是大,未来还是要积极关注三四线城市的去库存的状况。

去库存这主要关注结构性去库存,三四线部分城市,如鄂尔多斯土地消化年限超过五年,这些城市风险大。另外,去库存就是商办的去库存,兰州、天津、西安比值超过5,商办去库存压力大,很多城市的商业去库存大,国家也在鼓励这些城市把商业用地有条件的改为住宅,帮助去库存消除存量

未来风险点,一是高房价,像一些一二线城市房价上涨过猛的城市,可能刚需挤压,政策上的调整,信贷政策的调整,如果这些调整变成现实,可能导致市场观望情绪的落后,致需求萎缩。另外一些城市,前期成交比较猛,可能导致下半年有效需求不足。

劳建国:深圳楼市将继续振荡上行 临深首推松山湖

深圳的交通拥堵意味着深圳必须向外扩张,因此临深的发展大。他预测下半年深圳房价不会大跌,但可能会局部调整,虽然中国没有一直上涨的房地产,但是中国的房地产都是振荡上行。

深圳楼市现状:必须向外扩张 临深发展

深圳必须向外扩张 临深发展

深圳目前交通已呈现拥挤状态,因此深圳往外扩张是必须承认的事实,扩张的体现便是向外辐射修建高速公路。且得益于这些交通利好,未来深圳往返临深区域会十分便捷,曾经1、2个的,现在只需30左右。交通对城市发展起到大的作用,由数据得知,沿着深圳辐射而出的高速公路,沿线的地区房价都涨了,可见临深未来的发展、十分大。

下半年楼市预测:房价不会大跌

劳建国认为,房价不会大跌,但可能会局部调整,下半年供应量可能会集中迸发。

对刚需者而言,在深圳买房,比较难且有许多需要考虑的因素。一是因为银行信贷紧缩,银行对个人征信需求查得越来越严,放贷过程需要的资料也愈来愈多,放贷速度较去年慢了许多,给购房者带来了较大的门槛。二是开放二胎政策,虽然深圳医疗配套良好,然而多一个小孩,就要考虑两个小孩的医疗、,尤其是的问题。这两点增加了刚需客在深买房的难度,现在许多人选择在临深区域买面积稍大的房产,将小孩、老人安置在大房子中。劳建国表示,未来留在深圳的都是上班族,这将成为一种趋势。

劳建国称,在中国, 方向主要有金融(股票)方向和房地产方向,然而 股票具有较大的风险且目前而言,并不高,终金额的走向依旧是房地产业。简而言之,房地产是拉动产业增长的长的产业链。劳建国认为,中国没有没有一直上涨的房地产,但是振荡上行的房地产。

下半年我们该如何做?临深首推松山湖

劳建国称,2014、2015年深圳房价均上涨,然而“价值洼池”涨得凶,其中一个就是龙华,曾经的龙华被称为“福田北”,而现在,轮流转,福田已被业内戏称为“龙华南”。大家都预测,房价未来还会再涨,劳建国先生也赞同此预测,但他同时也在思考,下半年我们的价值洼池在什么地方?他认为,可能是商业(商铺)。现在,线下商铺被电商压制得厉害,大家对商铺都没有信心,商铺现在基本与住宅同价,或者略低,倒挂情况十分明显。劳建国预测,商铺总会有它的春天,但需要依靠政策的帮助,政策的导向决定未来大家是否能抓住价值洼池。目前商铺存量较大,但倒挂情况却十分严重(新品五六万卖不动,二手价格却升到十万。)因此,如果 客们没有购房,可以考虑 商业渠道。另外,劳建国称,临深大的问题是怕深圳客回撤,如果房价下跌,深圳客会毫不犹豫选择回深,这是二三线城市不愿意看到的。

后,劳建国称,假设让他给网友排序,松山湖、松朗。为什么?因为华为的搬迁,为松山湖引入将近十几万人口,但是松山湖已经没有以住宅为主的土地出让了,因此围绕松山湖的大朗也是不错的选择。劳建国表示,东莞天麟地产项目波开盘时,房价大概七千元,龙华搬过去后,不到四个月,房价已经涨到1.1万元/平。劳建国先生预测,未来临深房价肯定还会再涨。

肖亮:“大深圳”时代来临 深圳供需不足东莞补缺

班芙春天去年到今年三次开盘,三次售謦,当时是东莞楼盘个在大中华开盘。通过调研数据统计,发现不同于早些年惠州是 客居多的情况,目前基本上90%的客户是深圳客,且有85%以上是自住需求。

对于下半年楼市走向方面,他表示:,下半年临深的房价下跌的可能性很小。深圳目前价格太高,而且供应量较小,即便短期放量,长期来看,还是供小于求,而且未来还是需求量大。如果旧改不顺畅的话,供需矛盾将更加凸显出来,北往临深是必然,而且有价格的在,降的可能性很小。具体来看,龙华来讲,一出,未来或许房价要到九万,临深的房价反差还很大。

第二,去年确实各个发展商卖得很好,“粮仓都有粮,心中就不荒”。资金很充裕,这个情况下,发展商可能性不大。大深圳时代或即将到来,东莞作为临深城市之一,在逐步补足配套设施的情况下,未来可补足深圳的供需问题。

杨晓霜:现在买房随时可能冒“峰顶风险” 是前提

杨晓霜在会上给大家带来自己的真知灼见,中山是在深中通道规划完成之后迅速升温,成为大家追捧的热门地区。这也印证了大家经常提到“大道经济”,所谓“大道经济”是指城市的战略性资源、商业性资源和性资源、生活性资源、资源都是以大道为依托,以街道微循环构成城市社会经济发展的基本框架。

德润荣君府地处坂田,不仅有大道经济,还有轨道经济,龙华被大家称作宇宙,为什么能做为宇宙,其利好有哪些,当时的新彩通道,开通之前龙华的楼盘价大约三四万的价格,现在开通之后,除去去年的 之外,现在价格已经达到七八万,近刚刚拍出来的现房楼盘价8万左右。未来规划坂田将建设坂田隧道,隧道在明年年中开通之后,将会拉升整块坂田经济,这是其大道。另一个是轨道,坂田地区含有五号线,未来还将建成十号线,从这几方面来讲,楼盘价值的体现,不管是临深也好,深圳也好,客户首先追踪这几个价值点。

杨晓霜认为一定要买有价值的东西,不管是买哪里,都能够,之后,能不能成功的脱逃,我们说现在每个阶段都是一个峰顶的风险,谁都不愿意当接盘侠,这个房子后期的获利,包括出租,能不能得到持续的保证,这个是值得大家探讨的。比如像在08年金融危机中,当时有很多置业者,你只要把我的贷款接手,我就愿意把这个房子给你,不愿意再继续供楼,现在也是一样的情况,大家都在讲这个风险,所以说一个风险的把控才是我们值得商榷的。

深入剖析临深地区和深圳楼市价格增长的原因,主要从“大道经济”给我们讲述了其楼市价值所在的根本原因,并且轨道交通作为楼盘的辅助基础。通过这两方面都购房买房,避免 风险。

李融:深圳关内供房紧张 观澜将成旧改聚集地

上半年深圳市场的表现并不差劲。去年来讲,深圳是量价的 ,今年上半年价格涨80%,量上面同比去年业绩来讲,可能只是有一定的回调,但是对于房地产这样一个周期性行业来讲,经历了325新政的调整,总体来讲,深圳上半年市场是健康,与平稳的。

深圳楼市上半年整体健康  刚需需求始终旺盛

李融先生是在此次沙龙活动中,对深圳楼市是持较为积极态度的。他认为今年上半年深圳市场的表现并不差劲。去年来讲,深圳是量价的 ,今年上半年价格涨80%,量上面同比去年业绩来讲,可能只是有一定的回调,但是对于房地产这样一个周期性行业来讲,经历了325新政的调整,总体来讲,深圳上半年市场是健康,与平稳的。

归根到底深圳有几个特性,,深圳土地面积小,2200平方公里的土地,两千万城市人口,并且是精英人群,深圳人口出生率和流动率名列前茅。深圳市场刚需需求始终旺盛,并且深圳可以开发的土地日益减少,今年出让的土地每一块都是,是龙华新区楼面地价5.6万,更是体现了这样一个现实,就是深圳的土地日益稀缺。而且供应的项目都是旧改项目为主,旧改项目开发周期较长,而且它的入市时间存在很多不确定性,在现有深圳原关内,罗湖、福田南山新房供应量稀缺。

置业者可根据自身经济实力进行购房   泛“大深圳”各地区各有

李融表示,深圳置业者目前面临不同选择。梯队根据个人财富实力,以及置业选择,可以关内成熟,罗湖、福田、南山,并不一定要购置一手房,二手房也可以考虑,地段、品牌、配套完善和齐全,抗风险能力比较高,其可以保持一个平稳的增长,受市场波动风险比较小。未来轨道通达的,深圳市内还是能寻找到性价比较高的物业,这三个城市规划都是不错,东部1.4亿 ,西部前海宝安区,北部毫无疑问就是龙华新区,围绕深圳北这一块,是观澜,未来观澜这一片可能聚集大量城市更新旧改项目。三个是深圳相对性价比较高的地方,目前来讲轨道没有正式开通之前,也是有相对的地方。当时一号线开通到机场之前,宝安区的西乡、福永、沙井这些地方没有价值体现,开通之后项目楼盘价值都是有一定体现,有明显的拉升。

未来第二梯队可以选择包括四号线延长线,6、9号线沿线的物业以及政府有规划的物业,都有比较好的 价值。临深的话,对于东莞、惠州、中山这一块品牌发展商的成熟大盘,大家有资源配套,以及有轨道交通的项目,根据自己的购房实力,选择性价比比较高的地方,他认为深莞惠目前的整体城市规划,轨道交通进一步发展使得深莞惠城市圈进一步一体化。目前广州和佛山因为轨道交通带来的利好,广佛两市目前差距不那么明显。随着未来大的深莞惠的融合,包括中山的融合,可能这一块价格有整体的爬升。

总体来说,未来深圳各,临深各地在深圳土地持续稀缺的形势下,旧改,临深置业都将会进一步成为潮流。“大深圳”经济圈一体化也将更加紧密。

购买住房的时候,还得从自身需求出发

前面大家分享了多有意义的经验,供广大购房者提供了 或是购买的参考。林建晖建议大家购买住房的时候,还得从自身需求出发。首先肯定要购买品牌开发商开发的住房,品牌开发商有实力,购房就更有保证。这个角度出发,给自己一个合理的、理性的购置。后,林建辉对在场嘉宾以及各位开发商表达了诚挚的谢意。

李西:交通资源配置优化 中山楼市还将继续

李西认为深圳置业者以前去中山买房基本不看品牌,只是觉得价格优惠实在,十几万可以拥有一套房产无疑是十分诱人的。但是今年6月份之后,深圳的 客会渐渐地更加关注品牌,同时可能关注一下他所买的盘未来的。她认为深圳现在不论资源,还是医疗资源,都是很紧缺的,相对而言,中山的医疗和资源都将成为新的深圳置业者关注的焦点。

与品牌媒体合作 “大深圳”市场巨大

雅居乐在中山本地是大盘,深圳市场还只是一个新角色,在山海郡这个项目上,雅居乐选择跟深圳特区报,房天下等一些大的媒体品牌合作,利用品牌和传统渠道两者进行交叉推广,在山海郡这个项目取得比较大的成功。雅居乐开盘伊始均价大概七千,第二次到九千,第三次到1.2万,每次开盘,深圳基本上都会保持在6成以上,即使有所回落,基本也会保持4.5成左右的市场占有率。在3到6月份这几个月的调整期,每次开盘加推没有受到很大的冲击。雅居乐选择从区域品牌来看大深圳,李西认为,大深圳不光涵盖深圳,也包括珠港澳地区,这样的辐射之下,中山的房地产市场在未来发展中应该稳中有升,但是升幅可能不会像2015年下半年那样猛烈。雅居乐中山市场上半年大概完成不到40亿,7月份可能突破20亿。

交通与资源  中山楼市未来或将持续升温

李西也从置业者角度谈到了深圳置业者临深买房的一些建议。她谈到,深圳置业者以前去中山买房基本不看品牌,只是觉得价格优惠实在,十几万可以拥有一套房产无疑是十分诱人的。但是今年6月份之后,深圳的 客会渐渐地更加关注品牌,同时可能关注一下他所买的盘未来的。她认为深圳现在不论资源,还是医疗资源,都是很紧缺的,相对而言,中山的医疗和资源都将成为新的深圳置业者关注的焦点。

6月份新的中山各个地产板块,我们发现一个有趣的事情,三个地方涨幅达到163到180%,它的套数飞涨。去年深中通道这个地块它略有下降,成交的热度,这个态势可以看出来,更大的交通基建可以给房产带来利好。目前中山房价均价在7000元/平左右。随着深中通道的施工,嫁接中山东部快线,去到横琴,连接珠海与澳门,中山起到一个珠三角连接枢纽的角色。这也是目前中山楼市的一个亮点与。一开始置业者可能因为价格选择中山市场,但是经过大概一年时间的潜移默化,他们会变得更加理性,想去了解中山,购置更加合理的楼盘。目前房地产市场面粉比面包还贵,未来中山楼市还会继续。

利用品牌效应  扩大推广渠道

雅居乐2007年开始进入深圳市场,当时经过四个月的火爆到回落,2014年第二次尝试进入深圳市场,也是用了一些传统的方式。当时凯茵又一城进入深圳之后,推进速度比较慢,真正到2015年,雅居乐选择正确的渠道商,大的品牌广告,才收到效果。2015年雅居乐将又一城引入深圳,并且再次定位山海郡,但是二者方式不一样。凯茵又一城以老带新做代理和渠道,山海郡则采用高举高打的方法。当时大多数房地产开发商采用渠道和代理这种形式,雅居乐则选择从品牌角度考虑。

莫海亮:前海发展只能往北 未来助长东莞房价

东莞现在的房价已经和过去完全不一样,房价上涨,未来房价还会再继续再上涨,东莞已经开始转变为一个全新的城市,既可以满足深圳人需求也能接驳深圳人生活节奏。

东莞现状:“现在对东莞爱理不理 未来就不一定买得起”

莫海亮称,现在东莞已经不比以前,东莞的房价也上涨了,也并不了。他列举了几个原因,结合现代的设配配套以及政府的支持,东莞已经开始转变为一个全新的城市,既可以满足深圳人需求也能接驳深圳人生活节奏。5月13日,东莞条开通,他亲身体验后表示,东莞到深圳已经变得十分方便。

东莞未来发展:东莞房价会越来越贵

他对深圳的发展,有几个看法:他认为,深圳有四个比较成熟的CBD,罗湖、福田、南山和前海。纵观深圳发展的历史,演变出许多经济带,例如罗湖到龙岗、福田到龙华、南山道宝安,以及9月份开始的前海。他分析道,前海往西是海,南是香港,东边基本已经饱和。整个前海的发展只能往北,然而沙井的配套和地理无法满足居住需求,再往北便是东莞。

就他来看,深圳周边城市确实有受到深圳的影响,唯独东莞,东莞的房价并不是全是因为深圳,更多是因为东莞的CBD、城市配套以及城市幸福感将其撑起。但是未来东莞可以以前海经济作为支撑,发展得更好,房价也会继续上涨。

他总结道,无论是在深圳生活抑或是东莞,如果有可支配的存款以及想置业的想法,尽快去东莞买房,因为东莞已经在全面转型,已经可以给予你生活所需的一切。

郑玉熔:房地产销售原来没骗人 房价不会下跌!

房价一直说跌,但是从没有真正下跌,一直以来没骗人的的,原来是房地产销售——房价是不会跌的!

富盈地产代表郑玉熔讲出了购房者都担忧的一个问题,即房子是不是保值品,房价会不会突然下跌,如果房子贬值,那对购房者来说无疑是种较大的损失。根据这一点郑玉熔的大幅给购房者吃了一颗定心丸,她讲到富盈在规划住宅时,会有优越的地理位置和交通。就长平来说,在东莞东站坐和谐号到罗湖30多可以到,距离上近,自驾不到一个的时间。有这个地理位置、交通以及规划来看,购房者不用担心房价会跌。就像网友流传的一个笑话,房价一直说跌,但是从没有真正下跌,一直以来没骗人的的,原来是房地产销售——房价是不会跌的!

富盈地产目前与房天下的电商合作项目为富盈都市华府,富盈都市华府项目占地是4.8万㎡,总建筑面积约17万平米,容积率为2.99,整体绿化面积超过30%,用来建成公共绿化。整个项目规划共有8栋洋房、1栋写字楼及1栋,整个楼盘有993户。其中商业延项目外缘排布,商业面积约2万平米,住宅面积约10万平米。

富盈都市华府的规划布局是以“半围合”的设计理念,楼栋呈点式排布,建筑布局与园林景观相结合,来保证各个朝向都能享受到绿化景观。

富盈都市华府洋房产品约为89至148平方米的三房、四房产品,项目三面沿街地层作为风情商业街,满足小区内住户生活配套商业。

洪玉:1.4万亿砸出大发展 惠州借“东进”蓄势上位

深圳买房的门槛大概是420万左右,上周均价过6万,这周均价降到5万多,但是这个价格对于刚需客来说压力仍然很大

从价格、、品牌规模三大因素分析为何龙光城两次开盘都这么火爆

为什么惠州价格出现这么大的波动(涨幅大),洪玉从龙光城的角度上分析了一些原因:可能是因为现在正打出很多情感牌——大深圳置业的情感牌。目前,深圳买房的门槛大概是420万左右,上周均价过6万,这周均价降到5万多,但是这个价格对于刚需客来说压力仍然很大,很多朋友包括我自己都觉得买房压力大。

从价格上说,去年这个时候龙光城也是白菜价,那时龙光城的均价才7000元/平,现在16000元/平。龙光城上半年业绩其实还不错,创造了新的历史记录。去年全年三个项目,总共53个亿,这个月已经有8.5亿。

对于龙光城目前取得的成绩,他认为有以下几个方面影响因素:是东进战略。今年3月份,马书记通过东进战略投入1.4万亿,这对东部发展是大的利好,而龙光城正好在坪山旁边。距离深圳应该是,目前交通情况未来应该是好的,14号线离我们近,包括水观等等,未来还是不错的,包括高铁站现在也开了,坪山站离我们那儿十几,这也是客户看重的一个方面。其实我们一直在分析一个问题:其实我们规划还是不错的,但是为什么现在东莞凤岗都2万以上了,龙光城价格却一直到不了2万?

第二个方面是配套,在龙光城的规划里的15所,目前有3个已经开学了,明年还有5个将要开学。近还有有一个大学将要加入,就在离我们2.3公里的地方。所以说这一块的配套不错。而是客户看重的,至少目前我们90%里面有30-40%是重视的,方面龙光城在跟华中师大合作,这也是满足客户的需求。

第三个原因是规模。龙光城走到今年已经6年了,产业实力厚薄激发。规模还是大的,目前我们业主已经两万多户,交房的客户已经有1.4万左右。一年前这里可能只是一个郊区很偏僻的地方,但是现在人气已经旺,入住率高,周边商业生活氛围也浓厚。如果是站在深圳刚需客的角度来看,上述这些特征都满足了客户的基本需求。其实总体来说,整个临深就深圳房价太高了,这是根源的。现在量跌价涨,这是正常的,因为一般来说,七八月份是淡季,金九银十还没有到来。

如果房价下跌,购房者是否有相应的保障

我们在今年上半年的时候做了一个承诺:如果三年后房价低于现在的价格,我们会回收卖出的房子。这也是鉴于我们对龙光产业本身,包括龙光城未来发展趋势的信心做出的承诺。对比很多周边没什么配套项目的临深项目,龙光城现在还没有破2,可以说是一个很大的。我的看法是,今年10月、11月肯定在两万以上。因为前一段时间,距离龙光城不到1.5公里的地方,协议出让一块地,楼面地价1.89万。

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